Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве

Захаров П.О., к.т.н., руководитель Секретариата Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН)

Многие годы для наших граждан единственным способом улучшить свои жилищные условия являлась возможность получить комнату или квартиру в порядке очереди из нуждающихся в социальном жилье. Для этого велось масштабное жилищное строительство за счет бюджетных средств.

Сейчас очередь на такое жилье практически не продвигается из-за отсутствия бюджетных средств на его строительство. Взамен наиболее распространенным способом решения жилищных проблем для населения России стало личное участие в долевом строительстве. Это обусловлено преимуществом схемы долевого участия - при оплате стоимости квартиры дольщик получает возможность рассрочки на период строительства, причем, как правило, беспроцентной, в отличие от потребительских или ипотечных кредитов. Кроме того, заключая договор на ранней стадии строительства, дольщик в результате может получить квартиру по цене, близкой к себестоимости строительства, так как и застройщик на такой стадии крайне заинтересован в беспроцентных кредитных ресурсах.

Вместе с тем, договорные обязательства, возникающие при долевом участии граждан в строительстве жилья, до прошлого года не имели правовой базы в гражданском законодательстве. Поэтому соглашения об участии дольщика (физического лица, выступающего в качестве инвестора) в строительстве дома, с перспективой приобретения в нем конкретной квартиры, облекали в разные формы: то в договор простого товарищества, то в договор подряда, иногда в договор купли-продажи или оказания услуг.

Из-за такой путаницы в правовых понятиях ни сам договор, ни последующие договоры о полной или частичной уступке прав на квартиру не подлежали государственной регистрации. А ее отсутствие приводило к многочисленным злоупотреблениям, когда разным лицам продается право на получение одной и той же квартиры.

Кроме того, при банкротстве строительной фирмы ее кредиторы оставались ни с чем. Лишь эффективная работа созданного шесть лет назад Экспертного Совета по определению надежности строительных фирм (ЭСОН) в значительной степени обеспечила относительно стабильное состояние петербургского строительного рынка жилищного строительства.

Все зависит от того, как относиться к дольщику при защите его прав - как к потребителю, делающему весьма рискованную покупку, или как к предприимчивому инвестору. Такую неопределенность принципиально устранил Федеральный Закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ
"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в действие с апреля прошлого года. По замыслу он должен был заполнить законодательный вакуум в сфере "долевки" и обеспечить защиту прав физических лиц, инвестирующих для себя строительство жилья.

Данный закон, прежде всего, запретил застройщикам заключать договоры долевого строительства и привлекать средства граждан до получения полного пакета разрешительных документов на строительство, государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок и опубликования проектной декларации, состоящей из подробных сведений о застройщике и о проекте строительства. Также он предписал строительным компаниям регистрировать договоры с дольщиками в регистрационных службах, ввел солидарную ответственность банков и строителей за невыполнение последними своих обязательств перед инвесторами и установил за это жесткие штрафы. В частности, за нарушение сроков передачи дольщикам квартир введена неустойка (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Законом установлен широкий круг оснований для одностороннего отказа дольщика от исполнения договора. Гражданам предоставлено право расторгнуть его в случае несвоевременного исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства, прекращения или приостановления строительства дома, существенного изменения проектной документации, изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости, существенного нарушения требований к качеству новостройки, а также в иных предусмотренных договором случаях. При одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Как видно, перечисленные положения существенно ужесточают требования к застройщикам, создавая дисбаланс в отношениях между ними и приобретателями жилья. Это вызвало снижение темпов роста жилищного строительства (по экспертным оценкам за год предложение квартир в новостройках сократилось на 30-50 процентов) и ускорение роста цен на жилье.

Участники рынка опасаются, что отрицательный результат от деятельности недобросовестных застройщиков, а также резонанс, вызванный появлением национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и ФЗ-214, скажется на всем рынке первичного жилья, сократив объем инвестиций, поступающих от частных лиц в строительную отрасль. Результаты этого уже проявляются в новом витке роста цен на первичном и взаимосвязанном с ним вторичном рынках жилья.

Все это вынудило депутатов Госдумы пойти навстречу застройщикам: 5 апреля 2006 года в первом чтении были приняты поправки к Закону, согласно которым, в частности, застройщику предлагаются дополнительные возможности:

- расторгать договор с дольщиком в случае нарушения им сроков платежей по договору в одностороннем порядке, а не только по решению суда;

- исключить норму о солидарной ответственности с банком перед участниками долевого строительства в случае, если банк выдает кредит под залог земельного участка и строящегося объекта недвижимости;

- снизить размер неустойки (пени), уплачиваемой участнику долевого строительства в случае нарушения условий договора, до 1 /300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, причем начислять ее со дня предъявления требований;

- устанавливать договорные сроки передачи квартир покупателям вместо привязки к сдаче дома госкомиссии.

Предусматривается обязательное страхование ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Если застройщик признан банкротом (или при неисполнении компанией обязательства по передаче объекта в срок в течение трех месяцев со дня оговоренных сроков) наступает страховой случай. Страховое возмещение выплачивается участнику долевого строительства в размере фактически произведенных платежей.

Важным в проекте является конкретизация круга лиц, на которых будет распространяться действие данного закона, а именно - граждане станут основной защищаемой категорией. Индивидуальные предприниматели и юридические лица в процессе нового строительства будут действовать на началах предпринимательского риска.

Кроме несовершенства Закона, причинами его неработоспособности служат также задержки с принятием необходимых подзаконных актов.

Так, согласно Закону, государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства должны осуществляться уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, который окончательно даже не установлен. Вместе с тем Правительство Российской Федерации приняло три Постановления, которые позволят сделать первые шаги по реализации данного закона.

Первое из них (от 27 октября 2005 года № 645) - "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" утвердило конкретные формы отчетности застройщика. Согласно методическим указаниям по их заполнению, разработанным затем Федеральной службой по финансовым рынкам (приказ от 12 января 2006 года № Об-2/пз-н), они включают сведения о фирме, о каждом строящемся ею многоквартирном доме, об использовании привлеченных денежных средств, о размере собственных средств, а также о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Таким образом, полномочия по контролю за отчетностью застройщиков справедливо предполагается придать органу власти, регулирующему финансовые рынки.

В предоставляемом ему отчете застройщик, кроме общих сведений о себе и строящемся объекте, содержащихся в проектной декларации, должен ежеквартально сообщать свои текущие договорные (количество заключенных и расторгнутых договоров долевого строительства, их исполнение застройщиком) и, что особенно важно, финансовые показатели. К их числу помимо качественного учета (получение или неполучение кредитных заемных средств до и после привлечения средств дольщиков) должна предоставляться и количественная информация об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства.

Своим последним Постановлением от 11 мая 2006 года № 282 Правительство РФ установило, что вышеуказанную отчетность застройщики должны представлять в Федеральную службу по финансовым рынкам. Такое положение должно действовать до определения в установленном порядке органа, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В то же время, в соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004г. № 322, именно данная служба должна осуществлять государственный контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей.

Наибольшее значение для защиты прав дольщиков имеют сведения о размере собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Соответствующее Положение утверждено Постановлением Правительства РФ от 21 апреля 2006 года № 233 "О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика".

Согласно данному Положению:

- минимальный размер собственных денежных средств застройщика должен составлять 7 процентов от средств, привлеченных на основании договоров участия в долевом строительстве;

- норматив обеспеченности обязательств (HI, определяемый путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве) - не менее 1;

- норматив целевого использования средств (Н2, определяемый путем деления суммы активов застройщика, не связанных со строительством, на общую сумму его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве) - не более 1;

- норматив безубыточности (НЗ, определяемый как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки) - не менее 1.

Расчет размера собственных денежных средств застройщика, а также оценка финансовой устойчивости деятельности застройщика по нормативам обеспеченности обязательств и целевого использования средств осуществляются ежеквартально, а по нормативу безубыточности - ежегодно застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации.

При расчете нормативов HI и Н2 предельно допустимые значения устанавливаются в размере 1. Для HI этого значения достаточно для обеспечения конкретным строящимся объектом обязательств застройщика перед дольщиками данного объекта, так как в качестве исходных данных служат расшифровки бухгалтерского баланса, относящиеся только к этому объекту. Для Н2 это показатель верхней границы возможности диверсификации деятельности застройщика.

Опыт экспертиз ЭСОН показывает, что такое разделение показателя финансовой устойчивости застройщика на целевую и нецелевую составляющие оправдано. Дело в том, что при подведении результатов анализа финансово-хозяйственной деятельности застройщиков эксперты часто отмечают использование не по назначению средств, полученных от дольщиков. Применение нормативов, предлагаемых Правительством РФ, как раз позволит проследить за расходами застройщиков и свести к минимуму риски дольщиков при внесении средств на строительство конкретных объектов. Однако вызывает сомнение возможность выделения необходимых исходных данных из бухгалтерского баланса для расчета норматива H1 по отдельным строящимся объектам недвижимости.

Третий норматив – Н3,- определяется фактом отсутствия убытков у застройщика в течение как минимум двух лет за последние три года работы. Таким образом, НЗ дает возможность в динамике оценить рентабельность застройщика. В методике ЭСОН коэффициент рентабельности рассчитывается как отношение балансовой прибыли за год, предшествующий последней отчетной дате, к среднегодовому авансированному капиталу. Представляется, что норматив, предложенный Правительством РФ, позволяет более полно судить о финансовой стабильности застройщика.

Предусмотренный методикой ЭСОН коэффициент продвижения незавершенного строительства рассматривается как интегральное соотношение планового (по графику строительства) и фактического объема строительно-монтажных работ по объектам за полугодие, предшествующее последней отчетной дате. Правительством этот коэффициент в достаточной степени компенсируется сопоставительной информацией о плановых и фактических сроках получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, меры, принимаемые в последнее время Правительством РФ по защите прав дольщиков, подтвердили правильность, полезность и необходимость шестилетней работы ЭСОНа по разработке и реализации Методики экспертизы строительных фирм. Поэтому ее дальнейшее развитие, с учетом перспективы отмены лицензирования, должно осуществляться применительно к проведению обязательной сертификации строителей на принципах саморегулирования.

По материалам журнала «Вестник строительного комплекса Северо-Запада»
подготовила Наталия Николаева

Журнал "СЕВЕР строительный" № 7 2006 г.

Еще статьи на тему "застройщика":

Гражданская ответственность застройщика