Выступление на российско-норвежском симпозиуме «Север - дом родной»

Как убедить жильцов в необходимости модернизации систем тепло- и водоснабжения?

Меня зовут Людмила Шибаева. Я профессиональный управляющий. Руковожу 7-ю кооперативами. В процессе моего доклада вам будут показывать слайды о наших домах, о наших людях. Вы увидите, как мы трудимся и как отдыхаем. Посмотрите на результат нашей работы. Вы увидите, как взрослые и дети (в этом году - уже третье поколение) в свое свободное время стараются создать что-то для души, для радости.

Для себя.

Нас называют прообразом ТСЖ, и это действительно так, между нами очень много общего. Фактически мы объединение собственников.

Каждый кооператив живет своей жизнью. Одинаковый у нас только Устав.

Хорошо прийти работать на новый дом, а взять в управление старый дом, где текут крыши и межпанельные швы, где проржавели трубопроводы, где подъезды не блещут чистотой, а люди издёрганные? Правда, деньги на капитальный ремонт жильцами когда-то собирались, но все они растаяли в процессе денежных реформ в 90-х годах.

Я начала работать сначала в своем кооперативе. Сейчас ему уже 30 лет (1976 год постройки). За это время он успел достаточно постареть и требовал ремонта. Время в стране тогда было сложное: перестройка, инфляция, трудно устроится на работу, отсюда - финансовая нестабильность в семьях. Людям сложно стало платить за квартиру, а уж тем более собирать дополнительно на ремонт.

Есть в нашей группе кооператив, где всего 45 квартир, это один подъезд. Раз в месяц мы обходим все квартиры, вручаем квитанции квартплаты на новый месяц и общаемся с жильцами по разным вопросам.

Так вот после очередного повышения тарифов на коммунальные и жилищные услуги очень тяжело бывает на душе, когда приходится относить квитанции с подскочившими ценами в квартиры, принадлежащие старикам, которые и так еле сводят концы с концами. Поэтому первая и главная цель у нас - снизить квартплату. Как это сделать? Где взять деньги на ремонт? Как убедить жильцов в необходимости модернизации систем тепло- и водоснабжения?

Я поставила перед собой следующие задачи:

- снизить издержки;

- считать каждый рубль;

- в качестве приоритетов выбрать два направления: первое — сохранение строительных конструкций (крыша, межпанельные швы) — дом должен жить; второе — применять энергосберегающие технологии и современные материалы.

Вот некоторые конкретные результаты работы.

В 1996 году посчитали хорошенько и решили обслуживаться самостоятельно. Наняли слесаря, дворника, электрика.

Квартплата сразу уменьшилась, но осталась на уровне города.

Решили сэкономить на отоплении, поставили теплосчетчик. Экономию не получили, стали выяснять, почему. Нашли причину - большие теплопотери: старый бойлер, гоняющий теплоноситель круглые сутки, внутристеновые приборы отопления, обогревающие и квартиры, и улицу, дырявая крыша и пр.

Не скрою, для того, чтобы установить теплосчетчик, пластинчатый теплообменник для подогрева воды с терморегулятором, нам пришлось в 1997-98 г. дополнительно собирать деньги с наших жильцов. Уже через 12 месяцев (два отопительных сезона) мы вернули затраченные средства людям в квартплате, потому что благодаря проведенной реконструкции затраты на отопление и горячую воду снизились на 25%.

Два года назад заменили терморегулятор, поставили шведский «Данфус» — экономия теплоносителя уже 30%. За один отопительный сезон окупили затраты, квартплата стала еще меньше.

- Полностью отремонтирована крыша современными материалами.

Результат - жильцы с 2000 г. платят за квартиру на 20-30% меньше, чем жители муниципальных домов.

(Сэкономленные средства пошли на замену в подвале ржавых труб, на полипропиленовые, на ремонт подъездов, установку счётчиков на МОП и светильников дневного света в тамбурах и подъездах).

Сейчас начинаем устанавливать фотоэлементы на уличные светильники; чтобы загорались сами с наступлением темноты. Планируем установку датчиков движения в тамбурах.

Пример другого нашего кооператива. В нашей компании он с октября 2001 года. Внутридомовая система в нем настолько разрушилась, что ЖЭУ отказывалось их обслуживать, пока кооператив не заменит трубопроводы. Крыша текла, в квартирах из межпанельных швов лился дождь.

Перешли на самообслуживание и, не собирая ни копейки дополнительно с жильцов, выполнили следующие работы:

- заменили трубопроводы на полипропилен,

- поставили приборы учета,

- отремонтировали крышу,

- отремонтировали подъезд,

- заделали швы.

В этом году заменили канализацию.

В плане на будущий год - установка современного теплопункта с теплообменником и терморегулятором. Смета уже готова.

И квартплата в этом кооперативе на 11% ниже, чем в городских квартирах.

Еще один кооператив. Мы с ним работаем уже три года. На общем собрании, когда утверждали мою кандидатуру, жильцы тоже приняли решение перейти на самообслуживание.

Для меня это был сложный дом, так как предстояло решить много проблем, связанных с его эксплуатацией, как технических (в доме не было горячей воды - бойлер отслужил свой срок), так и финансовых — большие долги по квартплате. Жильцы были доведены до крайности предыдущим руководством, которое сделало революцию, а вот работать не смогло: не хватало знаний, терпения да и желания. Для решения проблем нужно было решить три задачи: срочно дать людям горячую воду, найти подход к должникам, завоевать доверие жильцов дома. На сегодняшний день можно констатировать, что все эти проблемы решены. Кроме того, в этом году закончен ремонт крыши, отремонтированы текущие швы. А квартплата меньше городской на 12%.

Последний 7-ой кооператив появился у нас полгода назад. Слава богу, финансовых проблем у него нет, были только проблемы руководства и отсутствие финансово-хозяйственной отчетности. Расторгли договор на обслуживание с Управлением жилищно-коммунального хозяйства.

Наняли работников, навели порядок в документации, посчитали деньги. Оказалось, что можем позволить себе поставить теплосчетчик. Поставили.

Еще хватило средств на новые почтовые ящики и на ремонт крыши одного подъезда.

Хочу сказать, что такие результаты стали возможны только при скрупулезной, системной работе с собственником - источником финансирования всех начинаний и ремонтных работ. Без денег ведь трудно что-то сделать.

И еще. Часто можно слышать, что брать в управление один дом невыгодно. Неправда. В нашей группе каждый дом живет только на свои средства. У каждого дома свой счет в банке, своя смета затрат и поступлений. У нас нет перекидывания средств из дома в дом. Общее только управление и обслуживающий персонал, т.е. мы сами обслуживаем свои дома, сами нанимаем фирмы для ремонтных работ, причем с некоторыми у нас сложились многолетние деловые контакты.

Итак, подведем итог:

1. Темпы роста квартплаты ниже, чем в муниципальном фонде;

2. Дома устойчиво функционируют

3. Произошли необратимые изменения в сознании наших жильцов, уже наши дети, внуки ведут себя не как временные жильцы, а как хозяева, да и как иначе, ведь во всем том, что мы во дворе «натворили», дети принимали активное участие, причем идет преемственность поколений: одни вырастают, другие приходят им на смену.

Мы хотели бы получить государственную поддержку в виде:

- беспроцентных кредитов на ремонт дома;

- снижения налогов;

- моральной поддержки, у нас говорят: доброе слово и кошке приятно, не говоря уж о людях, которые часто работают на голом энтузиазме.

Что я жду от нашей встречи? Меня интересует ваш опыт. Может быть в полном масштабе его не применить в наших условиях, но отдельные детали могут вписаться в нашу жизнь и принести пользу людям. Вчера, например, заинтересовал ландшафт студенческого городка. Некоторые из вас были на улице Бочкова, 5, в жилом дворе у меня есть естественные возможности для внедрения такого опыта: есть горки, хватает камней, если поставить насос и зациклить систему, то может получиться красивый водопад.

СТРОИТЕЛЬСТВО И ЖКХ