Глава Госстроя С. И. Круглик провел для журналистов, аккредитованных на I съезде строителей, пресс-конференцию по вопросам формирования рынка доступного жилья и проблемам строительной отрасли.

Идея создания Национального совета по доступному жилью, похоже, трансформировалась в создание президентского Совета по контролю над реализацией приоритетных национальных проектов? Что это за структура будет? Давайте приоткроем завесу таинственности, ведь проект национальный, стало быть, секретов от нации не должно быть.

— Никаких секретов нет. Просто документ носит в отличие от упомянутых сугубо политических деклараций конкретный деловой характер. Это своего рода рабочий план, в который, конечно же, еще будут вноситься уточнения.

Пожалуй, впервые политическая воля подкреплена сухим финансовым, экономическим, инженерным расчетом. И, наоборот, все прагматичные, можно сказать, технократические задачи не найдут воплощения без твердой решимости власти придать начатому процессу необратимость. На мой взгляд, такая рациональная взаимосвязь сейчас установлена.

Реализация национального проекта потребует скоординированных и направленных в единое русло усилий не одного, а всех без исключения министерств и ведомств, всего бизнес-сообщества, наконец, всего народа, для которого открываются пути выхода из вечно тупиковой в России проблемы — жилищной.

Осмелюсь заметить, что другие приоритетные проекты, касающиеся села, здравоохранения, образования, неосуществимы без положительного ответа на самый больной вопрос — квартирный.

Президент страны потребовал разработки сетевого графика по всем направлениям реализации приоритетных национальных проектов. А это значит, устанавливаются строгий контроль за сроками и качеством, персональная ответственность исполнителей. В Росстрое уже создано управление по реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", осуществляющее мониторинг происходящего. Отслеживать ситуацию и давать оценку ходу работ будет Национальный совет во главе с президентом Российской Федерации.

— В прессе уже прошла информация, что проект содержит четыре приоритета — ипотечное жилищное кредитование, доступность жилья, жилищное строительство и модернизация ЖКХ, государственные обязательства по обеспечению жильем отдельных категорий граждан. Пожалуйста, раскройте их содержание.

— Приоритетов действительно четыре, причем каждый из них подкреплен комплексом мер, которые в свою очередь подразделяются на мероприятия. Никакого ранжира на первый-второй нет. Все приоритеты равноценны, меры одинаково важны, ход мероприятий определен подекадно.

Замечу, однако, что приоритеты определены для первого этапа реализации Национального проекта — на 2006-2007 годы. В дальнейшем — до 2010 года — могут быть внесены коррективы.

Итак, начнем в том порядке, в котором вы перечислили приоритеты.

Доходы большинства россиян, как известно, невелики и в основном тратятся на продовольствие, одежду, услуги, что называется, на текущее потребление. В этих условиях самостоятельно скопить на квартиру в короткий срок маловероятно. А жизнь уходит. Многие не успевали вплоть до серебряной свадьбы свить свое гнездо, когда и старость-то уже не за горами.

В более благополучных странах жилищная проблема решалась путем кредитования. У нас, увы, исторически сложилось так, что банковская система лишь в последние 10-15 лет вполоборота развернулась лицом к человеку и заметила его нужды, увидела для себя новое поле деятельности. Психологических, социально-экономических, юридических да и чисто бюрократических барьеров — масса.

Возьмем, к примеру, самые приближенные к потенциальным заемщикам региональные банки. Их капитализация все еще мала, чтобы получить доступ к долгосрочным кредитным ресурсам. Даже в своих корпоративных рамках они могут рассчитывать лишь на "короткие" деньги. Национальный проект разрубает этот гордиев узел.

Правительство России уже одобрило концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Базируется она на предоставлении государственной поддержки, достаточной для становления рынка ипотечных кредитований, в первую очередь в тех регионах, где эта система только зарождается или вовсе отсутствует.

Проводником обеспечения государственного участия в развитии всей системы рефинансирования выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В период до 2010 года АИЖК призвано распространить унифицированные стандарты предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, организовать пилотные выпуски ипотечных ценных бумаг. Речь также идет о рефинансировании кредитов за счет закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг на рыночных условиях. В тех регионах, где ипотека развита слабо, рефинансирование будет осуществляться за счет выпуска облигаций АИЖК с государственными гарантиями. На всякий "пожарный случай" это агентство сможет выкупать долгосрочные выпуски ипотечных ценных бумаг, обеспеченных платежами в перспективе, используя средства от размещения облигаций АИЖК с государственными гарантиями.

— Сергей Иванович, в своем докладе на съезде Вы заявили, что через 5 лет объемы ипотечного кредитования в России вырастут в 30 раз. Федеральный пакет жилищных законов принят несколько месяцев назад. Мы сколько-нибудь приблизились к формированию рынка доступного жилья?

— Сейчас мы стремимся расширить диапазон, категорию людей, для которых жилье станет доступным. Но это вовсе не означает, что оно будет дешевым. Ни в одной стране мира дешевого жилья нет — это самый дорогой продукт. Просто требуется выработать такие механизмы, которые позволяли бы этот продукт приобрести максимальному количеству людей. Вспомните, например, постановление Совета Министров СССР от 1980 года, когда каждую семью обещали к 2000 году вселить в отдельную квартиру. В то время на решение этой задачи работала вся мощь государственной машины, все ресурсы большой страны. И ничего не получилось. Мы будем стремиться расширить ипотечный рынок для большого количества участников. Уже в следующем году уставной капитал Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию вырастет до 3,7 млрд. рублей, а государственные гарантии составят около 14 млрд. рублей. Причем эта сумма будет пролонгирована в 2007 году. Сейчас мы планируем в 30 раз увеличить объемы ипотечного кредитования. На самом деле, в последнее время не хватало тех ценных бумаг, тех закладных, которые будут существовать на этом рынке. В нынешнем году Федеральная служба по финансовым рынкам планирует подготовить их выпуск. Это означает прямую работу всех финансовых институтов на данном рынке, в том числе и банков. Раньше к этой теме не подступали, вероятно, из-за того, что была велика ставка, сейчас банковские ставки снижаются и начнется работа.

— Последнее нуждается в уточнении...

— Пожалуйста. Предусматривается совершенствование и распространение стандартов предоставления и обслуживания кредитов на рынке первичного ипотечного кредитования. Далее методами регулирования можно содействовать внедрению новых кредитных инструментов, например, с переменной процентной ставкой, с увеличивающимися размерами платежей. Это позволит уменьшить риск кредитования и облегчить доступность кредитов для определенных категорий заемщиков. Кроме того, регулирование и контроль формирования системы кредитных бюро снизят административные затраты кредиторов на проведение оценки платежеспособности заемщиков. Также регулирование и контроль деятельности страховых компаний по страхованию ипотечных жилищных кредитов помогут снизить требования к размеру первоначального взноса.

Будет сформирована централизованная система мониторинга невозврата и досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов, чтобы оказать информационную поддержку профессиональным участникам рынка в оценке рисков. Повысится эффективность системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В результате сократится время на регистрацию договоров купли-продажи и ипотеки жилья, предоставление профессиональным участникам рынка жилья обобщенной информации о сделках, формирование системы выплаты компенсаций добросовестным приобретателям жилья в случае утраты права собственности.

Появятся эффективные механизмы оборота закладных путем совершенствования их государственной регистрации, развития депозитарного учета, внедрения института номинального держания закладных. В ипотечные ценные бумаги можно будет размещать средства Пенсионного фонда Российской Федерации, негосударственных пенсионных фондов, страховых резервов. Потребуется создать правовую базу для введения особого режима банковских счетов с целью защиты прав владельцев ипотечного покрытия, так называемого "эскро-учета".

Реализация данного приоритета позволит в 2007 году выдать населению ипотечных кредитов на 151 миллиард рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом. При этом АИЖК обеспечит за два года рефинансирование 22 процентов выданных ипотечных кредитов — 56 миллиардов рублей. В том числе 26 миллиардов за счет выпуска ценных бумаг без государственных гарантий и 30 миллиардов облигациями АИЖК под гарантии государства.

Так же будет формироваться институт ипотечного страхования. Допустим, если из первоначального взноса в 30% заемщик готов застраховать 20%, то первоначальный взнос для него составит 10%. Банки готовы идти на такую схему. Таким образом, будет расширен круг заемщиков за счет людей, у которых нет накоплений на первоначальный взнос. Эти и другие меры в сумме дадут серьезный толчок к формированию платежеспособного спроса на рынке ипотеки. Это значит, 20-30% семей смогут за счет собственных ресурсов и посредством кредитов приобретать квартиры.

Как видите, создается несколько серьезных инструментов для того, чтобы обеспечить доступ на ипотечный рынок большему количеству людей.

В идеале мы создадим систему, которая позволит в обозримом будущем большинству населения решать свои жилищные проблемы. Но строить ее нужно всем: и органам власти всех уровней, и бизнесу, с участием всех профессиональных объединений.

А самое главное — увеличить объем жилищного строительства.

— В названии национального проекта фигурирует не только доступность, но и комфортность жилья, у нас, как известно, даже в городах, особенно в старых застройках, не полностью обеспечен весь набор удобств. Без развития ЖКХ не обойтись при освоении новых участков под жилищное строительство. Что предусмотрено в этом направлении?

— Один из приоритетов специально посвящен увеличению объемов жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры. Пока не полностью удовлетворяется даже сравнительно невысокий платежеспособный спрос населения на благоустроенное жилье. Во многом это происходит из-за отсутствия подготовленных территорий для массовой застройки, непрозрачности процедур оформления участков, пресловутых административных барьеров.

Сейчас изношенность коммунальной инфраструктуры достигла 60 процентов. Это существенно тормозит строителей, отрицательно сказывается на улучшении жилищно-коммунального обслуживания в уже имеющемся жилфонде.

Ставится задача заблаговременно обеспечить участки под новостройки необходимой коммунальной инфраструктурой. Для этого государство предоставит свои гарантии по банковским кредитам и наполовину субсидирует процентные ставки, если речь идет именно о подготовке территорий.

Предусмотрен целый комплекс мер по устранению избыточных административных барьеров, совершенствованию градостроительного и антимонопольного регулирования в данной сфере. Уже с 1 октября 2005 года участки под жилищное строительство в обязательном порядке будут выставляться на открытые аукционы. Следует отметить, что в Национальный проект заложена большая законотворческая работа. Особое место в ней занимает принятие федерального закона "О формировании, государственном кадастровом учете, государственной кадастровой оценке объектов недвижимости". Создаются механизмы введения местного налога на недвижимость, чтобы органы местного самоуправления были заинтересованы в увеличении жилищного строительства, видели в этом реальный источник пополнения доходной части своих бюджетов. Причем чем комфортнее, благоустроеннее будет жилищный фонд, тем больше дивиденды муниципалитетов.

Национальный проект определяет создание таких новых для России финансовых институтов как револьверные фонды и гарантийные агентства по поддержке муниципалитетов и предприятий коммунального хозяйства при заимствованиях на развитие и модернизацию инфраструктуры. Капитализация будет осуществляться как из бюджета, так и за счет частных инвесторов, международных организаций.

Здесь важно то, что с процентами возвращаемые после застройки средства, затраченные на подготовку территорий, будут направляться на другие участки. Однажды запустив такой "револьверный барабан", можно воспроизводить финансовые ресурсы на осуществление новых и новых программ.

— В чем суть идеи предоставления государственных субсидий для инженерной подготовки территорий?

— Если мы за счет федеральных вливаний лишь увеличим платежеспособный спрос, то, кроме роста цен, это ни к чему не приведет. Наша задача сделать так, чтобы и предложение не отставало. Одна из главных проблем, с которыми сталкиваются сегодня строители, — отсутствие подготовленных под жилую застройку участков. Дать субъектам РФ на эти цели бюджетные деньги — самый простой способ. Но он и самый безответственный. Поэтому средства планируется выделять в виде государственных гарантий по кредитам, которые станут брать в банках регионы. Плюс в федеральном бюджете будут предусматриваться средства для погашения процентной ставки по займам. В итоге она не превысит 6-7%. Эта идея не нова, на самом деле мы включаем рыночный механизм, в свое время отработанный в Санкт-Петербурге, Великом Новгороде, Казани, Твери, когда реализовывались жилищные проекты на средства Мирового банка. Тогда мы достигли показателей, при которых затраты на инженерную инфраструктуру не превышали 20%. Сегодня в том же Петербурге, как мы услышали на съезде, эти расходы могут составлять и 280 и 500 долларов на квадратный метр.

— В будущем году федеральный бюджет закладывает на эти цели всего лишь около 20 млрд. рублей. На все регионы названной суммы хватит?

— Критерии выделения таких субсидий будут жесткими. Мы не станем вкладывать деньги в те субъекты РФ, где рынок строящегося жилья развит слабо. Метод «помогите нищему» отпадает. Для регионов, где жилищное строительство на подъеме, отработаем критерии отбора, которые будут включать показатели объемов возведения жилья, наличие необходимой нормативной базы и т. д. Мы стремимся, чтобы при инженерной подготовке территорий использовались рыночные механизмы. Муниципалитеты должны брать займы в банках на инженерное обустройство участков, а затем, разделив землю на лоты, продавать с аукционов. Кроме того, в этом случае и процесс тарифообразования будет прогнозируемым. Закон о тарифном регулировании прописывает возможность надбавки, которую муниципалитет может устанавливать к тарифам на водо- и теплоснабжение, электроэнергию. В этом случае не будет разброса цен в разы на услуги монополистов.

— Как вы относитесь к такому механизму решения жилищной проблемы как строительные сберкассы, и каковы перспективы принятия соответствующего закона?

— Строительные сберкассы — идея здравая, но она требует систематической государственной поддержки. Сегодня государство, наверное, еще не готово спрогнозировать бюджетное присутствие в данном сегменте на ближайшие 50 лет. Поэтому нужно действовать последовательно и не спешить создавать институты, которые без должной поддержки рискуют стать «мертвыми». При формировании жилищного пакета законов мы стремились придерживаться следующей мысли: для создания рынка доступного жилья все механизмы хороши. Единственный инструмент, который все-таки решили отложить на время, — строительные сберкассы. Вначале необходимо отрегулировать схемы жилищно-накопительных кооперативов, долевого участия в строительстве, жилищно-строительных кооперативов. Каждому из этих механизмов в жилищном законодательстве отведено свое место. Впоследствии вернемся к теме стройсберкасс. Думаю, в течение одного-двух лет соответствующий закон появится.

— Строителям также мешают недоработки жилищного законодательства. Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» вступил в силу уже давно, когда практика его применения будет обеспечена подзаконными актами?

— К нему требуется не так много нормативных актов, и проблема, скорее, в «теле» самого закона. Перегнули палку с защитой прав потребителя настолько, что тема долевого участия в строительстве стала практически безынтересной. Надеюсь, что в осеннюю сессию Государственная Дума примет изменения в закон, все-таки подготовленный пакет поправок — это консолидированная позиция и строителей, и депутатов.

— С 1 октября земельные участки под жилую застройку будут предоставляться только через аукционы. Как это повлияет на перспективы строительства?

— Включение данной нормы в Земельный кодекс РФ вызвало наибольшую полемику. Первоначально мы ратовали за вступление ее в силу с апреля, затем пришлось согласиться на полугодовую отсрочку, в итоге депутаты Государственной Думы сдвинули ее введение на 9 месяцев.

Я считаю, что аукционы при предоставлении участков под жилую застройку — одна из самых действенных мер для развития рынка, поскольку разрушает монополию на доступ к земельным ресурсам. Мы отдаем себе отчет, что муниципалитеты последние 9 месяцев занимались только землей, и застройщики, присутствующие на рынке, набрали участков на ближайшие 2-3 года. Поэтому эффект от введения этой нормы наступит не сразу.

Тем не менее, муниципалитеты должны начинать работу по новым правилам, целевое предоставление земли под жилищное строительство уже будет прямым нарушением закона. Единственный момент, который нам не удалось отстоять, — это предоставление земли через торги исключительно в собственность, была также сохранена форма аренды.

— Отмена лицензирования в строительстве запланирована с 1 января 2007 года. Будут ли сохранены определенные контролирующие функции Госстроя, останется ли какая-то разрешительная система в строительстве?

— Административный контроль никаких результатов не дает: посмотрите, сколько, например, происходит обрушений зданий. И лицензирование в конечном итоге ни к чему не обязывает. Сегодня компания пишет заявку и получает лицензию, и я не имею права ее не выдать. А лишить могу лишь на основании серьезных нарушений и по решению суда. Это совершенно неэффективно. Поэтому сегодня основы законодательства, в частности Градостроительный кодекс РФ, Закон о техническом регулировании, а также законопроект о саморегулируемых организациях, уже закладывают достаточную степень контроля и ответственности всех участников рынка от проектировщиков до тех, кто осуществляет технический надзор. Например, если Главгосэкспертиза сделала свою работу, а проект оказался неудачным, и дом «сложился» — отвечать станет данное ведомство, а бюджет примет участие в возмещении расходов. Это уже нормальная система ответственности, которая будет влиять на качество работы и отношение к своему труду.

— Как вы оцениваете необходимость проведения мероприятий, подобных I Съезду строителей Северо-Запада ?

— На форуме собралась важная для нас аудитория — от представителей профильных комитетов и администраций региональных городов до подрядчиков на стройках. Нам необходимо договариваться. Чтобы формировать рынок доступного жилья, нужно создавать условия, когда все участники рынка будут в нем заинтересованы. Кроме того, подобные собрания важны и для самих строителей, особенно в условиях отсутствия саморегулируемых организаций.

Круглик Сергей Иванович родился в 1955 году в Иркутске. Окончил Иркутский политехнический институт по специальности «горный инженер-гидрогеолог», Российскую академию государственной службы при Президенте РФ по специальности «экономист». В 1995-1998 годах являлся заместителем главы администрации г. Новгорода.

В 1998 году — заместителем министра РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В 1999 году был заместителем министра региональной политики РФ. В 1999-2004 годах занимал должность первого заместителя председателя Госстроя России. В 2004-2005 возглавлял Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства промышленности и энергетики РФ. Участвовал в разработке и принятии пакета жилищных законов. Был официальным представителем Правительства РФ при рассмотрении проекта Жилищного кодекса Федеральным Собранием.

15 июля 2005 года назначен руководителем Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.

Кандидат экономических наук. Награжден Орденом Дружбы. Почетный работник жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Журнал "СЕВЕР строительный" № 6 2005

Еще статьи на тему "Жилье":

Решение жилищных вопросов - задача для собственников жилья

Жилье – пострадавшим

Качество и безопасность жилья - в руках строителей

Пилотные программы проекта «Доступное жилье»

Рост цен на жилье будет расти с увеличением объемов строительства

Строительство жилья для каждой молодой семьи - приоритет города

Капитальный ремонт жилья в ЗАТО Александровск

Строительство социального жилья в Мурманске