Меморандум: развитие жилищного строительства в России

Развитие жилищного строительства в России далеко не в полной мере соответствует современным потребностям страны

I Съезд Строителей Северо-Запада России
МЕМОРАНДУМ

Санкт-Петербург 13 сентября 2005 г.

Более 300 делегатов I Съезда Строителей Северо-Запада России, представляющих органы государственной власти Российской Федерации, Северо-Западного Федерального Округа, профессиональные общественные организации и предприятия строительно-промышленного комплекса Северо-Запада Российской Федерации, заслушав и обсудив доклады по наиболее актуальным проблемам строительного комплекса, отмечают следующее:

В настоящее время жилищный фонд в Российской Федерации составляет почти три миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70 процентов жилой площади находится в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90 процентах строительных организаций страны.

Развитие жилищного строительства в России далеко не в полной мере соответствует современным потребностям страны — как по количеству вводимого жилья, так и по его качеству. Эти тенденции сохраняются, несмотря на то, что последние три года отмечается рост объемов жилищного строительства. Особенно отстает массовое строительство доступного, недорогого жилья.

В 2004 году в Российской Федерации в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5 процента больше, чем в 2000 году.

Из них на территории субъектов СЗФО РФ введено в действие 3,6 миллиона квадратных метра жилых домов. В Санкт-Петербурге в последние годы продолжается интенсивный рост объемов строительства, так в 2003 г. введено — 1,7 миллиона квадратных метров, в 2004 г. — 2,03 миллиона квадратных метров. Самый большой показатель ввода жилья в расчете на 1000 жителей в 2004 г. отмечен в Санкт-Петербурге — 438 квадратных метра. Кроме того, высокие средние показатели были характерны для Ленинградской области — 278 квадратных метра, Калининградской — 257 квадратных метра и Вологодской области — 232 квадратных метра в расчете на 1000 жителей. В Новгородской области строительство жилых домов в 2004 году составило 125% по отношению к предыдущему году, в Вологодской области — 119%, в Санкт-Петербурге - 116%.

Жилищная проблема стоит перед половиной российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями.

Каждая четвертая семья проживает в жилье, находящемся в плохом или очень плохом состоянии. По некоторым оценкам, общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 миллионов квадратных метров. Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. В Северо-Западном регионе аварийный и ветхий фонд составляет 10 миллионов квадратных метров.

При этом покупка квартиры или индивидуального дома доступна только пяти процентам населения. Очевидно, что приобретение жилья в значительной мере все еще остается привилегией ограниченного числа граждан. Несмотря на принятие в конце 2004 г. пакета «жилищных» законов, нормативно-правовые акты, позволяющие осуществить практическую реализацию этих законов до настоящего времени не разработаны. Не предложены и реальные механизмы для реализации законов. В первую очередь это относится к таким финансовым инструментам, как развитие реального массового ипотечного кредитования. Явно недостаточно используются такие современные финансово-экономические инструменты, как ресурсы коммерческих банков, резервы страховых компаний, пенсионных и паевых инвестиционных фондов и, главное, массового ипотечного кредитования, которое, по примеру стран с развитой рыночной экономикой, должно стать локомотивом развития рынка доступного жилья для населения России. Также, не используются в должной мере альтернативные механизмы привлечения средств в строительство — стройсберкассы, облигационные займы, жилищно-накопительные кооперативы, ПИФы. Тормозится и развитие рынка долевого строительства, на долю которого в настоящее время, по разным оценкам, приходится до 90% рынка строящегося жилья.

К негативным факторам, влияющим на себестоимость строительства, следует отнести рост цен на услуги естественных монополистов, в первую очередь топливно-энергетического комплекса. Рост себестоимости строительства повлек за собой интенсивный рост цен на жилье (в 2003-2004 гг. — на 30-35 % ежегодно). В этот же период рост доходов жителей Северо-Запада России, по некоторым оценкам, не превышал 15% в год. Такой разрыв в реальных доходах населения отразился и на его покупательской способности. В результате количество продаж жилья уменьшилось, например, в Санкт-Петербурге в 2004 г. — на 30% по сравнению с 2003 г.

Строительные компании из-за высокой себестоимости строительства вынуждены работать на пределе рентабельности. Отсутствие достаточного спроса и, как следствие, уменьшение оборотных средств застройщиков привело к заметному снижению спроса на новые пятна под строительство. Результат — прогнозируемое специалистами снижение объемов строительства в СЗФО РФ и России, начиная с 2007 года.

При этом, необходимо учитывать, что набрать темп предыдущих лет в кратчайшие сроки не удастся, учитывая, что инвестиционно-строительный цикл занимает более 2 лет. Аналитики указывают на существенное увеличение доли бартерных сделок в строительстве, что возвращает строительный рынок к условиям работы предкризисного 1998 года. Таким образом, сегодня возникла реальная необходимость в выработке действенных механизмов для развития рынка жилищного строительства на 2006-2010 гг.

В целях формирования рынка доступного жилья участники I Съезда Строителей Северо-Запада Российской Федерации считают необходимым разработку соответствующих планов — мероприятий для федерального, регионального и муниципального уровней власти, в связи, с чем решили:

Просить Правительство Российской Федерации:

1. Ускорить разработку нормативно-правовых актов, необходимых для реализации положений федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, с привлечением независимых экспертов и профессиональных сообществ;

2. Разработать порядок привлечения резервных (свободных) средств институциональных инвесторов, в том числе пенсионных фондов и страховых компаний в долгосрочные ипотечные активы;

3. В целях снижения процентной ставки по ипотечным кредитам, рассмотреть возможность целевого выделения средств из (профицита) федерального бюджета, резервов Стабилизационного фонда в систему ипотечного кредитования через Государственный банк России по ставке 2-4 % годовых коммерческим банкам (или ФАИЖК), осуществляющих предоставление долгосрочных ипотечных кредитов;

4. В целях снижения стоимости строящегося жилья в рамках региональных программ ипотечного жилищного кредитования, рассмотреть возможность оказания финансовой поддержки из средств федерального бюджета на инвестирование строительства инженерной инфраструктуры для развития новых территорий под строительство нового жилья;

5. В целях частичной компенсации работникам бюджетной сферы и категориям малоимущих граждан затрат по ипотечным кредитам, разработать и принять порядок предоставления субсидий на приобретение жилья с использованием ипотечного кредита, указанным категориям граждан;

6. В целях развития ипотечного кредитования предусмотреть в бюджете Российской Федерации средства в объемах, позволяющих создать реальную массовую ипотеку в жилищном строительстве путем выкупа закладных у коммерческих банков и обращение их в качестве ценных бумаг на фондовом рынке;

7. В целях снижения рисков для участников инвестиционно-строительного процесса при возведении строительных объектов, внести изменения в законодательство о страховании, связанные с областью страхования рисков в процессе долевого участия в строительстве, а именно:
• упростить процедуру страхования имущественных рисков лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья;
• установить страховые тарифы (например, «не более определенной суммы») для расчета страховой премии при страховании рисков, связанных с участием в строительстве жилья;

• создать для страховых компаний условия, делающие выгодным для них страховать риски, связанные с участием в строительстве жилья. Как вариант может рассматриваться снижение налогового бремени на доходы, полученные от страхования сделок, связанных с выдачей ипотечных кредитов;

8. В целях снижения себестоимости строительства, расширить функции антимонопольных служб в регулировании взаимоотношений строительных организаций с естественными монополистами, деятельность которых является одной из причин удорожания себестоимости жилищного строительства.

Просить Федеральное Собрание Российской Федерации и Государственную Думу Российской Федерации:

1. В целях приведения в соответствие с нормами Гражданского кодекса РФ, устранения положений, ущемляющих права строительных организаций, внести изменения и дополнения в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», разработанные строительным сообществом;

2. С целью развития финансовых схем для привлечения инвестиций в строительство нового жилья, снижения затрат для членов кооперативов, внести изменения и дополнения в Федеральный Закон №215-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах» в части отмены ограничений для жилищно-накопительных кооперативов по долевому участию в строительстве жилья в зависимости от величины имущества кооператива, снижения с двух лет до одного года минимального срока накопительного периода внесения членом кооператива части паевого взноса, после которого возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого дома, ограничений по приобретаемым жилым помещениям (отмена запрета на покупку комнат), отмены жесткого соотношения периодов накопления и рассрочки (1 к 1.5), обоснованными нормативами финансовой устойчивости;

3. В целях снижения стоимости нового жилья, внести поправки в Налоговый Кодекс Российской Федерации в части сохранения нормы, освобождающей долевое участие граждан в строительстве многоквартирных домов от налога на добавленную стоимость;

4. В связи с отменой лицензирования строительной деятельности и в целях повышения ответственности строительных компаний за качество возводимых объектов, ускорить:
• принятие Федерального закона «О саморегулируемых организациях»;
• реализацию Комплекса мер по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации;
• принятие технических регламентов в исполнение Федерального закона «О техническом регулировании»;

5. Внести изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», направленные на оптимизацию деятельности регистрирующих органов и сокращение сроков при регистрации: договоров долевого участия; прав на недвижимое имущество при проведении сделок купли - продажи с использованием долгосрочных ипотечных кредитов.

1. В целях формирования рынка доступного жилья, ускорить разработку нормативно-правовых актов, необходимых для реализации положений федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, с привлечением независимых экспертов и профессиональных сообществ;

2. В целях снижения себестоимости строительства, разработать и внедрить механизм целевого выделения земельных участков под строительство жилья с использованием различных схем кредитования жилищного строительства;

3. Разработать и внедрить механизм кредитования инфраструктурных проектов в целях развития новых территорий под строительство нового жилья.

Строительным компаниям и организациям:

1. В целях повышения качества строительства, разработать и внедрить программу качества в области строительства;

2. Разработать комплекс мер: по снижению себестоимости строительства, эффективному управлению строительным процессом, снижению непроизводственных издержек.

Журнал "СЕВЕР строительный" № 6 2005