Проектирование и строительство жилья – наше призвание

Расчеты по определению потребности строительства жилья на территории Мурманской области

Строительство жилья на Севере во все времена считалось делом весьма затратным. Однако в нашем регионе в свое время настроили столько добротных домов, что до сих пор обеспеченность жильем в Мурманской области превышает среднероссийские показатели, составляя 22,5 кв. м на человека.

Это подтвердили эксперты в области строительства: ученые Кольского научного центра РАН, руководители муниципальных образований, которые научно обосновали, что не всегда нужно торопиться с возведением новых жилых объектов. Порой для государства гораздо выгоднее капитально отремонтировать старое.

Проанализировав данные, собранные в ходе комплексного исследования «Расчеты по определению потребности строительства жилья на территории Мурманской области», в котором учитывалась численность населения в муниципальных образованиях области, объем существующего жилищного фонда всех форм собственности, имеющийся ветхий и аварийный фонд, который до 2015 года должен быть отремонтирован, а также пустующий жилищный фонд, его организаторы пришли к парадоксальному выводу: например, в одном из самых крупных городов Мурманской области - Кировске - в улучшении жилищных условий нуждаются всего 120 семей. При этом количество пустующей жилой площади в городе превышает 21 тыс. кв. м. Если бы можно было разделить «пустые» метры на живую очередь, то каждая семья жила бы в шикарной 175-метровой квартире.

То есть, расчеты доказали, что в ряде муниципальных образований потребность в строительстве жилья отсутствует, но необходимо капитально ремонтировать жилой фонд. Только после того как властям Мурманской области стала понятна стратегия работы в рамках национального проекта «Доступное жилье», муниципалитеты и департамент строительства и ЖКХ Мурманской области приступили к тактической и практической работе.

Об этой серьезной долговременной работе мы беседуем сегодня с Валентином Орловым, заместителем руководителя Департамента, председателем Союза архитекторов Мурмана.

- Валентин Вениаминович, каким образом строилась работа Департамента, как удалось доказать, что в нашей области по нацпроекту «Доступное жильё...» нужно не строить, а доводить до ума уже имеющееся жилье? А то ведь мы были на последнем месте в рейтинге регионов Северо-Запада по вводу жилья. Соответственно, и денег федеральных не видели...

- Во-первых, проведены переговоры в Министерстве регионального развития, где научно и обстоятельно мурманчане доказали свою правоту: строить будем, но ровно столько, сколько необходимо. Во-вторых, Департамент и Правительство Мурманской области во главе с губернатором стали методично добиваться включения финансирования капитального ремонта жилья в одну из программ национального жилищного проекта. К тому моменту в регионе уже была утверждена целевая программа «Расселение граждан из ветхого и аварийного фонда до 2020 года». Сейчас в Мурманской области расселены ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 14 тысяч кв. м, переселено 618 семей. Причем реализация программы осуществлялась в основном за счет предоставления гражданам высвободившего жилья или покупки квартир на вторичном рынке.

Сейчас областным Правительством нашему Департаменту поручено до середины февраля подготовить региональную целевую программу «Проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда» на 2008-2011 годы.
Строились и новые дома, но только в тех муниципалитетах, где люди действительно в них нуждались: в городе Ковдоре, отдаленных поселках Зеленоборский, Ревда, Умба.

- Как известно, в строительстве всё начинается с проекта. По большому счету - все проекты должны опираться на генплан. Скажите, пожалуйста, у каждого ли муниципалитета на сегодня есть разработанный на основе исследований и утвержденный генплан? Знаю, что это дело долгое и трудоемкое. У всех ли муниципалитетов есть кадры для его выполнения?

- Большинство «старых» муниципальных образований имели генплан, а у новообразовавшихся - откуда? Одно дело, что у них финансовых средств нет, но у них и понимания нет - зачем это нужно. Они смогут понять это после 2010 года. В градостроительном кодексе написано, что после этого года, вообще не имея градостроительной документации, никто не будет иметь права получать какие-то земельные участки для чего бы то ни было. Нет генерального плана - а как вы будете строить? Нет, например, какого-то вида документации - сначала разработайте, а потом будем говорить. Сказали: «надо построить»! Ну что ж - построим. А мало кто пытается понять, как технически это возможно, а почему нельзя, а как мы все это обосновываем расчетами. Это как раз и решается с помощью градостроительной документации: генеральных планов, проектов детальной планировки, проектов застройки.

Дело в том, что основу градостроительной документации составляет экономика. А генеральный план - это стратегия развития любого муниципального образования, любой территории. А стратегия опирается на что? Она опирается на экономические расчеты, на социальные, демографические расчеты и т. д. То есть надо рассчитать: насколько это нужно, как может пойти развитие, какая придет промышленность, потащит ли эта промышленность за собой увеличение населения. Если придет это увеличение населения, то что для этого надо построить, какими детскими садами обеспечить, какими школами, учреждениями, магазинами, какие для всего этого потребуются электрические мощности, и т. п., то есть накатывается такой снежный ком.

Генеральный план составляется на 20 лет, и мы должны быть такими мудрыми людьми, которые смогут предсказать на ближайшие 20 лет, что будет происходить. В советском обществе, когда делались 5-летние планы развития народного хозяйства что-то можно было планировать, да и то -любой генеральный план спустя 8-10 лет требовал корректировки.

- Должна ли комплексная застройка стать обязательным правилом при проектировании новых микрорайонов в Мурманске и других городах и населенных пунктах Мурманской области? Или достаточно реконструкции уже имеющихся микрорайонов, застройки свободных площадок точечными объектами?

- Да, должна быть комплексная застройка, но должна быть и реконструкция микрорайонов. Например, я считаю, что с социальной точки зрения очень удачный опыт имеется в некоторых закрытых городах, там, где много брошенных, пустующих жилых домов: Заозерске, Гаджиево, Снежногорске. Реконструируются старые дома, к примеру - две квартиры объединяют в одну: перетягивается вся электрика, перекладываются все внутренние сети, делается тройное остекление, утепляются стены как снаружи, так и внутри помещения, соответственно, теплопотери намного меньше. Получаются новые прекрасные квартиры.

То есть, нужна и реконструкция существующих микрорайонов. У нас ведь совсем иные деньги, чем в Москве. Это столица может себе позволить сносить старое и строить новое, комплексное жилье. А мы - нет.

Конечно, точечная застройка тоже имеет право на существование, тем более при тех объемах строительства, которые у нас идут в Мурманской области. Напомню, мы недавно сделали расчеты о необходимости строительства жилья в каждом муниципальном образовании.

Да, надо строить, потому что надо переселять из ветхого жилья. Переселяем, но пока мало, недостаточно, и очередь на новое жилье не маленькая - около 15 тысяч семей по всей области. Надеемся, что более миллиарда рублей обещанных на это федеральных денег помогут радикально изменить ситуацию.

Но точечная застройка не должна противоречить утвержденной градостроительной документации, которая является законом для любого муниципального образования.

Документация должна составляться и контролироваться профессионалами. Сейчас в Мурманской области 42 муниципалитета. Ни в одном муниципалитете нет главного архитектора с архитектурным образованием. В лучшем случае, эти должности занимают специалисты со строительным образованием, и хорошо, что есть хотя бы они, и некоторые из них работают весьма профессионально: в Мончегорске, в Полярном, в Печенгском районе. Но кое-где должности главного архитектора нет вообще.

- Каким Вы оцениваете нынешнее состояние и перспективы архитектурно-проектной деятельности мурманских институтов и проектных организаций. Много ли у них невоплощенных проектов. Есть ли шанс их воплотить?

- Раньше, когда было бюджетное проектирование - могли проектировать много и долго, что-то реализовывалось, что-то уходило «в корзину» из-за срока давности. И таких объектов в 90-х годах, в том числе и в городе Мурманске, было списано достаточно много. А сейчас приходит какой-то частный инвестор, который вкладывает деньги, и если уж вложил, то он из них «выжмет все». Поэтому в нынешние времена нереализованных проектов, по сути, нет. Все научились считать деньги: и частные инвесторы, и государственные заказчики. Никто уже не станет вкладывать деньги просто так. Поэтому последние 10 лет проекты не выбрасываются.

- Насколько обеспечены заказами мурманские проектировщики, которые создают проекты от «нуля» до кровли? Или заказчики (управляющие компании) размещают свои заказы в других регионах, проектировщики которых зачастую не обладают полным комплексом знаний по строительству в условиях Крайнего Севера?

- Очень обеспечены. Более того, если лет 10 назад мурманские проектировщики готовы были делать «хоть какую-нибудь маленькую заправочку, хоть подвальчик какой-нибудь», то сейчас, если стоимость какого-то проекта меньше миллиона, то серьёзные проектные организации его даже не рассматривают. Работы очень много, по крайней мере, все нормальные проектировщики, имеющие серьезную репутацию, работой обеспечены. И портфель заказов у них, я думаю, на много лет вперед. Наряду с этим появилось очень много мелких «фирмочек» в составе 2-3 человек- которые и берутся проектировать разную мелочевку: крыльцо, пристройку, тот же подвальчик.

- Какие технические и технологические новинки нынче в моде у проектировщиков? Какие инженерные и строительные инновации предлагают проектировщики заказчикам?

- Естественно, когда что-то начинает проектироваться, многое в проекте зависит от денег. Чем богаче заказчик, тем у него больше выбор того, чем он может пользоваться. Наши проектировщики могут пользоваться всем, нет сейчас чего-то такого, что на Западе умеют, а у нас - нет. Есть у нас опыт сотрудничества и с зарубежными проектировщиками. То есть - проект наши организации могут сделать любой, но, конечно, соответствующий всем нормам.

- Здесь возникает вопрос о кадрах для проектирования. Достаточно ли в Мурманске проектировщиков по высотному, промышленному строительству, обладающих специальными знаниями?

- Парадокс, но кадров не хватает, особенно осталось мало высокопрофессиональных инженеров-расчетчиков. И проблема в том, что подпоры у них никакой, то есть заменить их в будущем некому. Поэтому заказы на проектирование некоторых крупных объектов уже начинают размещать в других городах. Мы могли бы и сами проектировать, но именно очень большая нехватка специалистов, а чаще всего расчетчиков, мешает этому.

Чтобы человек стал хорошим специалистом надо, чтобы он закончил институт, лет пять под «каким-то дядькой» поработал, да еще и склад ума должен быть определенный. Вот когда впервые факультет ПГС в нашем МГТУ открыли и набрали туда 28 человек, у меня еще была такая оптимистическая мечта: ну дойдут до последнего курса 14 человек, из них два-три пойдут в проектирование, а из них, может быть, один станет настоящим профессиональным расчетчиком. А в реальности через два года на этом курсе осталось 6 человек, и его тогда закрыли.

Система вузовского распределения молодых специалистов также умерла. Частные фирмы также не очень озабочены тем, чтобы тратить деньги, приглашая откуда-то молодёжь и обеспечивая их хоть каким-то социальным минимумом. Как видите - подпора нет никакого. Если сейчас пройтись по нашим проектным организациям - одни «деды», молодежи почти нет. У меня в Союзе архитекторов 25 человек - самому молодому 43 года. Я думаю, это о многом говорит.

Надеюсь, что вновь открывшийся в МГТУ факультет ПГС с помощью Департамента сможет, наконец, заняться подготовкой кадров для проектирования и строительства в Мурманской области, тем более, что открыты бюджетные места, на которые, я надеюсь, поступят молодые люди, действительно желающие связать свою трудовую жизнь со стройкой.

Конец беседы был оптимистичным: Валентин Вениаминович рассказал, что для разработки программы развития строительного комплекса, определения основных направлений по размещению новых производств стройматериалов вновь подключили КНЦ РАН.

В бюджете области на 2007-2008 годы предусмотрено 300 тысяч рублей на разработку «Технико-экономического обоснования развития сырьевой базы и производства конкурентоспособных строительных материалов в Мурманской области». Сейчас строительная отрасль в регионе постепенно реанимируется: например, в разных районах Мурманской области уже ведется строительство сразу трех бетонных заводов. Прорабатываются варианты строительства цементного и кирпичного заводов.