Мы убеждаем людей, чтобы они выводили свои дома из муниципального жилого фонда и создавали товарищества собственников жилья

Опыт управления недвижимостью частными компаниями в Курганской и Челябинской областях опровергает устоявшееся мнение о ЖКХ как об убыточной отрасли.

Большинство курганцев еще не готовы принять решение о способе управления многоквартирным домом. Одни жильцы колеблются из-за плохой информированности, другие - в силу собственной инертности, третьи просто не доверяют реформе, считая, что власть в очередной раз хочет их обмануть. Товарищества собственников жилья пока можно пересчитать по пальцам, но некоторые из них уже планируют установку пластиковых окон в подъездах.

Выбор на безрыбье

На формирующемся рынке коммунальных услуг в Кургане действуют сейчас всего две муниципальные управляющие компании и 19 товариществ собственников жилья (ТСЖ) — официально зарегистрированных в управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области. Частные управляющие компании пока никак себя не проявили,впрочем, как и жильцы, желающие взять свои дома в непосредственное управление.

Дом, в котором живет автор статьи, относится к числу тех, чьи обитатели так и не определились с будущей «обслугой». На днях в почтовом ящике появился бюллетень для заочного голосования с коротким текстом: «Выбираю в качестве управляющей организации — муниципальное унитарное предприятие города Кургана «Управляющая компания «Жилищник». Внизу нарисованы два квадратика, в которых надо было поставить «галочку»: да или нет. Моя рука автоматически потянулась к «нет». Управляющая компания «Жилищник» создана год назад на базе трех муниципальных ЖКО. В оперативное управление ей были переданы 550 домов (22 929 квартир). Перед новым годом городская контрольно-счетная палата проверила финансово-хозяйственную деятельность «Жилищника» за первые полгода работы и обнаружила, что управляющая компания работает себе в убыток, не контролируя фактические объемы выполненных подрядчиками работ.

Кроме того, «Жилищник» засветился в последнем докладе прокурора города — на него поступает очень много жалоб. Спрашивается, кому нужен такой хозяин? И так думают многие жители Кургана.

С другой стороны, пообщавшись с соседями, мы вдруг задались вопросом: а кто, если не «Жилищник»? Товарищество собственников жилья мы не создали, выбрать форму непосредственного управления домом не отважились, частные управляющие компании интерес к нам пока не проявляют, да еще неизвестно, что это за частные компании, а «Жилищник» хоть и ругают, но он «свой, родной». Словом, наш дом, похоже, решил ничего не менять, хотя немногочисленные товарищества собственников жилья уже неплохо зарекомендовали себя.

Долги в наследство

Нина Кунгурцева - председатель ТСЖ одной из панельных девятиэтажек в первом спальном микрорайоне. Такие же курганцы, в основном заводчане, только работники другого предприятия. И даже возраст у того и другого дома одинаков - около двадцати лет. По признанию самой Нины Кунгурцевой, она, как частный предприниматель, никогда не думала заниматься коммунальным хозяйством - лишние заботы ей были ни к чему. Все изменилось, когда узнала, что в их доме хочет организовать ТСЖ малоизвестная команда.

— Честно говоря, я испугалась, что в наш дом придет ненадежный человек, — говорит инициатор ТСЖ. —Далеко не все люди хорошо знают законы, поэтому легко могут попасть в сети ловкачей. В правление, по моему убеждению, надо выбирать тех, кто не способен на воровство и обман, кого мы хорошо знаем и кому доверяем. Только житель этого дома способен защитить его. Я пригласила на собрание юриста, попросила его разъяснить все тонкости выбора управления жилым фондом. Было много вопросов. В конце концов решили создать товарищество собственников жилья, а в председатели предложили... меня. Как говорится, инициатива наказуема. Но я не сопротивлялась.

Рассудила так: если не соглашусь, мы никого не изберем. И вот уже полгода управляем своим домом сами. В доме 216 квартир, больше половины из них приватизированы, есть и муниципальное жилье.

Жизнь дома № 11/1 с того момента заметно изменилась. Установили в подъездах железные двери, домофоны, на лестничных площадках теперь порядок. По словам Нины Кунгурцевой, при передаче дом имел огромный долг за коммунальные услуги. Но администрация города пошла на уступки и долги, в том числе и за техническое обслуживание, передали товариществу. На деньги должников поставили узел учета тепла, счетчик на холодную воду, заменили канализационные трубы по всему подвалу. Должники есть и сейчас. С ними не церемонятся — письма, звонки, предупреждения. Те, кто не может погасить долг сразу, могут отработать его в своем же ТСЖ. Женщины — уборщицами. В доме две уборщицы, каждая убирает по три подъезда, заработную плату, а это две тысячи рублей, можно перечислять на покрытие долга.

Надо сказать, что дом новоявленному ТСЖ достался не в идеальном состоянии. Есть проблемы с водой на верхних этажах, с отопительной и канализационной системами. Но теперь эти проблемы не пугают: ведь жильцы сами распоряжаются своими коммунальными платежами и вправе направить их туда, где ремонт уже не терпит отлагательств. В этом главное отличие ТСЖ от ЖКО.

В правлении у Кунгурцевой — три человека. Главные по подъезду — на прямой связи с жильцами. Есть ящик для заявок сантехнику, электрику и плотнику, с каждым из которых заключены договоры. В этот же ящик жильцы опускают показания счетчиков электроэнергии, газа, холодной и горячей воды. Кадры подбирают очень тщательно. Выпивох и недобросовестных не держат. Раз в неделю юрист рассматривает все жалобы. Деньги за коммунальные услуги теперь не обязательно нести в сберкассу, можно рассчитаться здесь же, не выходя из дома, у бухгалтера ТСЖ. И в отличие от банка — без удержания процентов. Это нововведение особенно по душе трудным на подъем бабушкам. У немощных бухгалтер возьмет квартплату прямо на квартире.

Преимущества ТСЖ жильцы увидели еще и в том, что они стали ближе друг другу. Раньше, говорят, и соседей-то не знали по лестничной площадке, а теперь величают по именам даже живущих в другом подъезде. Вскоре правление собирается держать первый отчет перед собственниками жилья и намечать задачи на будущее.

— Главное — решить вопрос с утеплением дома, — говорит председатель Нина Кунгурцева. — Дом был передан без капитального ремонта. Эту зиму мы кое-как переживем, благо, что она теплая, а летом надо заниматься ремонтом. Окна в подъездах ввиду отсутствия средств пришлось затянуть полиэтиленовой пленкой. До весны дотянем, а там, может, сделаем остекление лоджий и пластиковые окна поставим...

Курганских «коммунальных подвижников» объединяет некоммерческое партнерство товариществ собственников жилья и обслуживающих организаций.

— Мы убеждаем людей, чтобы они выводили свои дома из муниципального жилого фонда и создавали товарищества собственников жилья, — говорит исполнительный директор партнерства Татьяна Вешнякова. — Разъясняем, проводим собрания, семинары — чтобы люди не ходили по одному и тому же вопросу и не стучались в одну и туже дверь. Сами много ездим по другим регионам, смотрим, как там организована эта работа, затем распространяем этот опыт у себя.

Плюсы ТСЖ — в прозрачности использования средств. Жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами. Как-то проводили собрание в одном из микрорайонов, люди жалуются, что у них окна в подъездах дома фанерой забиты. Обратились в ЖКО, а там говорят: денег нет. В то же время, на деньги, которые жильцы платят за квартиры можно хоть тройное остекление сделать в подъезде».

Сергей Строганов, один из соучредителей некоммерческого партнерства, «председательствует» сразу в шести домах, в пяти из которых созданы товарищества собственников жилья, а в одном - жилищно-строительный кооператив. Вскоре все многоэтажки объединятся под крышей одной частной управляющей компании - регистрационные документы уже поданы.

— Что людям надо? Чтобы в доме было тепло, сухо, всегда были свет, вода и сумма в квитанции поменьше. Вот к этому я и стремлюсь, — говорит Строганов.

Главная экономическая выгода от создания ТСЖ — в так называемой энергосберегающей технологии. В муниципальных домах никто не считает тепло, поставляемое производителем-монополистом, кроме самого монополиста.

Только он знает, сколько тепла подано, сколько потерялось по дороге и не дошло до потребителя. В ТСЖ на счету каждая гигакалория. За прошлый отопительный сезон дом, в котором живет Строганов, по его словам, сэкономил 308 тысяч рублей — за счет оплаты по факту, а не по тарифу. Ведь только при создании юридического лица, то есть ТСЖ, в многоквартирном доме возможна установка общедомового прибора учета. Мало того, Сергей Строганов считает, что управляющие компании зря боятся старых домов.

— Я бы взял сегодня любой дом, сколько бы ему ни было лет, и за три-четыре года его отремонтировал, собирая те же самые деньги, которые жильцы платят ЖКО, — уверен Строганов.

Сегодня 60 процентов жилья в Кургане требует ремонта. По мнению заместителя директора департамента ЖКХ и благоустройства Кургана Евгения Симонова, это одно из препятствий, которое тормозит реформу ЖКХ в части выбора способа управления многоквартирным домом.

Не случайно при выборе управляющей компании в бюллетенях для заочного голосования многие пишут: «Только после капитального ремонта дома».

Сейчас старые дома поддерживают за счет новых. Это так называемое перекрестное субсидирование, когда деньги с новостроек перебрасывают на ремонт обветшавшего жилья. Второе препятствие — долги населения перед ЖКХ, сегодня они достигают в Кургане свыше 300 миллионов рублей. На эти деньги можно было отремонтировать не один десяток домов.

— Мы идем на любые законные методы, которые позволяют уменьшить эту задолженность. Если председатель и правление ТСЖ готовы с этими долгами работать, передаем им дом с долгами,—сказал Евгений Симонов.

Владимир Белоногов, юрист некоммерческого партнерства ТСЖ и обслуживающих организаций Кургана и Курганской области, член Общественной палаты Кургана:

— Рынок услуг по управлению жилищным фондом как частный сектор в Кургане практически отсутствует. Здоровой конкуренции, которая, как ожидали, должна была возродиться на основе нового Жилищного кодекса, тоже нет. Мое мнение — будущее за компактными, мобильными управляющими компаниями, которые будут организовываться по территориальному принципу, куда будет входить от четырех до десяти домов. Такие компании сейчас не создаются по ряду причин.

Во-первых, собственники жилых помещений мало информированы об управляющих компаниях, о принципах их работы.

Во-вторых, люди с опаской и недоверием относятся к любым новым проявлениям вообще, а к юридическим лицам, которые начинают свою деятельность со сбора наличных денег, особенно. Тем более что уже имеется российский криминальный опыт в этом деле, когда управляющие компании, собрав деньги за не предоставленные еще услуги, просто исчезали в неизвестном направлении.

Считаю, что созданию ТСЖ препятствуют и трудности на этапе регистрации. Еще летом ТСЖ можно было регистрировать, если учредителями выступали члены инициативной группы. Сейчас инициаторами должны выступать все собственники жилых помещений. Бывает, в квартире несколько собственников и все они должны предоставлять копии документов, заполнять бюллетени при голосовании. Надо вносить поправки в Жилищный кодекс и упростить процедуру регистрации.

Между тем, есть и такой опыт

В 2006 году только 25 процентов жителей Челябинской области (или 7042 многоквартирных дома) выбрали способы управления жилищным фондом. Из них 4 процента выбрали непосредственное управление собственниками помещений, 15 процентов — ТСЖ или жилищные кооперативы, 81 процент — управляющие компании. В Челябинской области созданы и действуют 177 товариществ собственников жилья и 159 жилищно-строительных кооперативов. Площадь, переданная в обслуживание ТСЖ, — 2,5 миллиона квадратных метров, ЖСК — 2,65 миллиона. Из 44 управляющих компаний 14 — муниципальные, 25 — частные, 5 — смешанной формы собственности. В Челябинске 60 процентов собственников жилья определились, кому доверить управление своим домом. В городе действуют 14 управляющих компаний и 70 товариществ собственников жилья. Четыре крупнейшие строительные организации имеют свои жилищные управления и сами обслуживают построенные ими дома.

По статье Валентины ПИЧУРИНОЙ, Курган, "РГ" - Южный Урал, 2007

Журнал "СЕВЕР промышленный" № 12 2008

Еще статьи на тему "Дома":

В Мурманске сносят деревянные дома

Объем работ для дома «под ключ»

Закладка капсулы на месте строительства жилого дома в Мурманске

Открытие нового многоквартирного дома в Заполярном

Солнечные дома для Аляски

Страна начинается с дома

Первые энергоэффективные дома в Мурманской области

Крыша дома моего