Кооперативное строительство на Руси — дело не новое

Члены кооператива могут не опасаться капризов рынка капитала и нестабильности процентных ставок

Для России строительство жилья в складчину и в рассрочку - явление отнюдь не новое. Оказывается, уже к 1912 году в Петербурге появилось несколько товариществ, которые осуществляли строительство многоквартирных домов. Кооперативные дома пользовались успехом и строились быстро. Объединения пайщиков, объём активов которых в России к 1917 году превосходил активы всех коммерческих банков, позволяли эффективно решать вопросы жилищного строительства и изменили облик российских городов с традиционными доходными домами.

В советские времена была продолжена традиция строительства кооперативного жилья, пик которого пришёлся на 80-е годы.

Пайщики кооператива вносили в кассу кооператива некоторую сумму денег (в советских рублях) - паевой взнос - а оставшуюся сумму стоимости жилья выплачивали ежемесячно до полного погашения. Чтобы заплатить первый взнос, иногда приходилось обращаться в кассы взаимопомощи, которые существовали практически на всех предприятиях.

С началом экономических преобразований в стране, в корне изменивших отношение к недвижимости, в том числе и частной, пришло понимание того, что любое жильё - от комнаты в коммуналке и «двушки» в «хрущёвке» до просторных апартаментов в старом фонде - имеет цену, причём выраженную в твёрдой валюте. Банки не торопились предоставлять ссуды на решение жилищных проблем, установив «неподъёмные» проценты за долгосрочные кредиты. Накопление личных средств также не могло угнаться за растущей инфляцией и сопутствующему ей постоянному росту стоимости желанных квадратных метров. На какой-то период приобретение жилища для среднестатистического россиянина превратилось в несбыточную мечту.

Однако нашлись решительные предприимчивые люди, которые смотрели на возможность кооперативного строительства с оптимизмом. Прежде всего, не забывая опыт отечественного строительства вскладчину, они изучили имеющийся опыт зарубежных стран по этому вопросу. Оказалось, что в настоящее время в 86 странах мира число потребительских кооперативов накопительных сообществ превышает 40 тысяч с общим количеством пайщиков более 100 миллионов человек. Так, канадская Народная касса, в которую входят более 5,5 миллионов человек, к началу 2000 года имела доход более 5540 млн. долларов. В Великобритании, имеющей трёхсотлетний опыт кооперативного движения, на сегодняшний день насчитывается 68 строительных сообществ, объединяющих 17 млн. вкладчиков, суммарный доход которых превышает 160 млрд. фунтов стерлингов.

Сегодня опыт кооперативного строительства вновь рассматривается в качестве рецепта, позволяющего сделать покупку квартиры доступной для россиян. Кооперативы появились в разных регионах - от Мурманска до Благовещенска. Их ряды насчитывают более тридцати тысяч пайщиков. Наиболее приемлемым для решения жилищной проблемы эксперты посчитали «немецкий» вариант, который и взяли на вооружение. Суть его заключается в том, что благодаря организованным строительным кассам взаимопомощи, члены кооператива могут не опасаться капризов рынка капитала и нестабильности процентных ставок.

Пайщики заключают договор, согласно которому они вносят определённую сумму взносов в общую кассу и получают право в свою очередь получить необходимые средства на строительство нового либо реставрацию старого жилья. Ссуда предоставляется на срок от одного до тридцати лет.

Современные кооператоры взяли на вооружение также многолетний опыт советских времён, откорректировав его в соответствии с новыми потребностями. Так, пайщик современного кооператива имеет гораздо большую возможность выбора. Приобрести дом или квартиру? В городской черте или ближе к природе? Будет ли это новострой или же умело отреставрированная квартира старого фонда? Какова должна быть внутренняя планировка квартиры? Ответы на эти вопросы даёт сам член строительного кооператива в зависимости от своих желаний и подкрепляющих их финансовых возможностей.

Своим опытом организации и работы строительного кооператива на страницах журнала "СЕВЕР строительный" делится председатель кооператива «СТРОИМ ВМЕСТЕ» Александр Владимирович Воробейчиков.

- Российские кооперативы, появившиеся в разных регионах России, унаследовали как опыт своих предшественников, так и широко практикуемые в цивилизованном мире схемы строительства и приобретения жилья в рассрочку и за счёт ссудо-накопительных программ.

В нашей многомиллионной стране в целом и в Мурманской области в частности жилищный вопрос стоит очень остро. Для его решения с помощью руководства Мурманской области в 2002 году на основе изучения опыта работы российских и зарубежных кооперативов был организован кооператив «СТРОИМ ВМЕСТЕ».

В то время разговоры об ипотеке только начинались. Направление деятельности кооператива - выдача займов пайщикам для приобретения, а также строительства жилых помещений.

Эффективность работы кооператива и кооперативных схем для решения жилищных проблем жителей области подтверждаются цифрами:

- на сегодняшний день в кооператив «СТРОИМ ВМЕСТЕ» вступило 484 человека;

- паевой фонд составил свыше 140 млн. рублей;

- для пайщиков кооператива приобретено 280 квартир общей площадью свыше 11,5 тысяч квадратных метров, за которые около 100 пайщиков уже расплатилось полностью.

Кооператив не только приобретает квартиры тем, у кого их нет вообще, но также улучшает жилищные условия (с однокомнатной - на двухкомнатную или с двухкомнатной - на трехкомнатную квартиру). Область деятельности кооператива распространяется не только на Мурманск и Мурманскую область, но и на другие города России, такие как Москва, Санкт-Петербург, Великий Новгород и другие.

Если в 2002 году в составе кооператива было всего 24 пайщика, то в 2005 году - уже 140. За 9 месяцев 2006 года его членами стали ещё 140 человек, т.е. мы предполагаем, что до конца этого года их численность увеличится до 200.

Пайщиками могут стать представители различных социальных групп. Программа ипотечного кредитования, которую реализует мурманский кооператив «СТРОИМ ВМЕСТЕ», являясь частью государственной политики в реализации жилищных программ, представляет несколько эффективных форм кредитования граждан, в том числе молодёжи и военнослужащих.

Из общего числа пайщиков к представителям бюджетной сферы относится 121 человек, к небюджетникам - 26. Существует категория людей (пенсионеры), которые могут купить себе жилье только через кооператив, а через другие структуры не могут, к ним относятся 22 человека.

Мы также работаем с людьми, которые не имеют постоянного места работы. Например, отработал человек по договору 2 месяца, а затем пять нигде не работает, но заработанного ему хватает, чтобы стать пайщиком кооператива.

Работа кооператива «СТРОИМ ВМЕСТЕ» проводится в тесном содружестве с некоммерческим партнёрством «Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования».

Кооператив является членом этой Ассоциации с 2003 года. Международная ассоциация учреждена в 2000 году по инициативе Государственной Думы РФ и операторов ипотечного кредитования рынка. Все организации, входящие в её состав, принимают активное участие в реализации государственной целевой программы «Жилище» и её подпрограмм (переселение нетрудоспособного и безработного населения из районов Крайнего Севера, государственные жилищные сертификаты, обеспечение жильём молодых семей, отселение из ЗАТО и другие). В реализации этих программ активно используются принципы коммерческой и социальной ипотеки, а также накопительные схемы приобретения жилья.

В январе 2006 года началась практическая реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». В Мурманской области в этом направлении кооператив «СТРОИМ ВМЕСТЕ» занимает активную позицию. Начиная с 2002 года кооператив работает, воплощая в жизнь основные идеи, включенные в программу. В кооперативе разработаны жилищные планы, ориентированные на различные финансовые возможности населения. Сотрудники кооператива не только помогают получить заем на приобретение жилья, но и комплексно, то есть по принципу «одного окна» решают жилищные вопросы граждан: это и юридическая поддержка, и помощь специалистов по недвижимости в подборе нужной квартиры. Принцип «одного окна» обеспечивает пайщикам кооператива надежность получения ипотечного кредита или займа и значительно экономит их время.

Наряду с кооперативной схемой внедряется система по ипотечному кредитованию и рефинансированию ипотечных кредитов и займов, которые удовлетворяют требованиям стандартов Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. По нашей инициативе также создано «Мурманское агентство ипотечного кредитования» - МАИК - позволяющее проводить ипотечное кредитование в максимально сжатые сроки и на максимально выгодных для клиентов условиях.

Кооперативом и агентством разработана и осуществляется следующая схема сотрудничества. Кооператив «СТРОИМ ВМЕСТЕ» как первичный кредитор на приобретение жилья выдаёт удобные займы (это здесь - https://www.centrzaima.ru), которые приводятся в соответствие со стандартами Федерального агентства ипотечного кредитования. Далее по договорам цессии права по займам передаются МАИК для дальнейшего рефинансирования сделок путём продажи закладных. Сопровождение ипотечных займов с момента осуществления продажи закладной до момента полного погашения осуществляется агентством.

Данная схема позволяет приобретать жильё более широкому кругу граждан. Также создана необходимая инфраструктура - юридическая и риэлтерская компании, которые обслуживают кооператив и агентство.

Единственный минус сегодня - это большие проценты по ипотечным кредитам, установленные федеральным агентством. Не секрет, что в западных странах ставки по кредитам в банках намного ниже, чем у нас. И в плане сотрудничества можно подумать, нельзя ли будет рефинансировать сделки путём продажи закладных через зарубежные банки. В таком случае жилье для наших граждан станет более доступным. У наших банков ставки по кредиту составляют 11%, вто время как, к примеру, у норвежских 3-4%.

Известно, что кооператив сегодня является заказчиком и инвестором при строительстве нового жилья не только в Мурманске, но и в области.

Например, по кооперативной схеме осуществляется строительство дачного посёлка в районе станции Лопарская, где построено уже 16 домов. В Кандалакше строится 24-квартирный дом. Осуществляется строительство в посёлке Лувеньга Мурманской области. В связи со строительством нового алюминиевого завода и расширением Кольской атомной станции, мэр города Полярные Зори Голдобин Николай Николаевич принял решение о возведении в городе нового жилья, которого катастрофически не хватает. Упор при этом был сделан на коттеджное строительство - ведь каждый человек предпочитает жить в своём собственном доме!

Первый коттедж уже возведен, и жители города начали интенсивно обращаться в администрацию и подавать заявления на выделение земельных участков под индивидуальное строительство. На сегодняшний день количество желающих уже превысило 100 человек.

К слову сказать, на данный момент пайщики из Полярных Зорь, выбравшие себе участки под индивидуальные застройки, задают немало вопросов: как будут обустроены детские площадки, сколько придется платить за коммунальные услуги, в том числе за отопление. К примеру, в тех же Полярных Зорях решили перейти на электрическое отопление, что намного выгодней и в экономическом, и экологическом плане.

Предполагается, что люди, вложившие собственные средства в постройку жилья, не станут отдавать его в управление кому-либо, а организуют Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - современную форму управления домами.

Также мы ведем переговоры по строительству в Кольском районе, благо, там есть места под застройку.

Наряду с коттеджами планируем начать строительство малоэтажных домов.

Следует отметить, что цена вторичного жилья неуклонно растет. Сегодня в Мурманске цена за 1 кв. м вторичного жилья в бетонном здании составляет 1000 у.е. Цена строящихся нами индивидуальных домов ниже: на сегодняшний день она составляет 800 у.е. за кв. м., а в малоэтажных домах на 2-3 семьи один кв. м. обойдётся в 650-700 у.е. Кредитно-потребительский кооператив выгоден тем, что люди могут воспользоваться ипотекой как в период строительства, так и после его окончания. Иначе строительство в наше время не начать, т.к. закон о долевом строительстве не совершенен. В настоящее время, несмотря на то, что граждане хотят строиться, их личных сбережений явно не достаточно, приходится активно привлекать банковские займы.

В двух словах хочу сказать о деревянном домостроении. Чем оно отличается от капитального строительства? Особенность возведение этих домов заключается в том, что с момента закладки фундамента и до полного завершения строительства проходит 1,5-2 месяца. Возведение дома занимает 3-5 дней, а дальше начинается внутренняя и наружная отделка, для которой используется экологически чистый материал. 80% всей работы производится на заводе, находящемся в г. Санкт-Петербурге, который в этом году получил грант за доступное, экологически чистое жилье. Что немаловажно на данный момент, заказчик имеет возможность сам выбрать конфигурацию дома, внутреннюю планировку и отделку, что выгодно отличает индивидуальное строительство от строительства многоэтажных многоквартирных домов.

Наряду с коттеджным строительством сегодня практикуется строительство таун-хаусов - домов на 1-2 семьи. Строительство таких домов выгодно тем, что под застройку отводится немного места, а также их можно строить поодиночке и десятками в ряд. Кроме того, такие дома прекрасно впишутся в архитектуру любого города, например, такого, как Кола, если их расположить вдоль залива. Совместно с администрацией города Полярные Зори мы планируем поставить первый таун-хаус в виде выставочного комплекса.

Журнал "СЕВЕР строительный" № 11 2006 г.