Организация товарищества собственников жилья кажется светом в конце туннеля жилищных реформ

Для многих россиян, проживающих в многоквартирных домах, как ожидалось, принятие закона о «...» станет началом нового отношения к своему жилью. Ведь с 1 марта 2006 года была предоставлена возможность решить, какой способ управления домом выбрать.

И для многих организация товарищества собственников жилья кажется светом в конце туннеля жилищных реформ, но взять на себя такую ответственность могут не все. Поэтому кто-то предпочитает оставить все как есть, а кто-то - передать обслуживание своего дома частникам. Какие рекомендации дают специалисты, и что по этому поводу думают практики? Сравнивайте!

Одна из самых сложных проблем, существующих в жилищной сфере России - управление, содержание и реконструкция многоквартирных жилых домов.

Старая советская система управления жилой недвижимостью разрушена, а новая система, основанная на рыночных отношениях, создается с огромным трудом и очень медленно.

Традиционно жилищный фонд в СССР классифицировался по принадлежности к формам собственности.

До 1990 года жилые дома и квартиры в них находились в государственной, общественной, индивидуальной собственности, а также в собственности жилищностроительных кооперативов. Причем практически всегда каждый многоквартирный жилой дом был только одной формы собственности, то есть полностью принадлежал или государству, или общественной организации, или жилищному кооперативу.

В процессе произошедших в 90-е годы прошлого столетия кардинальных изменений жилищного законодательства в стране практически перестали существовать такие понятия как «общественный», «индивидуальный» или «кооперативный» жилищный фонды и на смену им пришло одно новое понятие - частный жилищный фонд.

В сентябре 2006 года во Дворце Наций в Женеве (Швейцария) проходила работа 67-й сессии Комитета по жилищному хозяйству и землепользованию Европейской Экономической Комиссии ООН (ЕЭК ООН). В работе Сессии приняли участие делегации 37 страны региона ЕЭК, представители ООН-Хабитат, Европейской Комиссии, Европейского Банка Развития, представители семи Неправительственных международных организаций (CECODHAS, FIABCI, ICW, UIT, ISOCARP и другие). Позицию Российской Федерации представила на Сессии Серова Ольга Александровна, заместитель руководителя Росстроя.

Подавляющее количество новых частных собственников жилых помещений появились в процессе бесплатной приватизации квартир. На сегодня в частной собственности граждан находится 75 процентов всего жилищного фонда страны, причем собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым непосредственно квартирой, стала принадлежать также доля в праве собственности на общее имущество дома. В результате практически все многоквартирный жилые дома стали объектами смешанной формы собственности.

С принятием закона «О товариществах собственников жилья» появилось новое понятие «домовладелец», то есть собственник помещения в кондоминиуме и участник долевой собственности на общее имущество.

Остро встала задача поиска оптимальных схем управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового регулирования отношений между собственниками общего имущества. Эта проблема является на сегодня актуальной для всех городов России.

Принимая закон «О товариществах собственников жилья», мы ожидали, что граждане, бесплатно получившие в частную собственность капитал в виде жилых помещений, смогут самостоятельно этим капиталом управлять и свои здания самостоятельно эксплуатировать.

Но, к сожалению, реализация программы формирования кондоминиумов и создания товариществ собственников жилья получила развитие только в крупных городах. Инициаторами их создания, как правило, выступили муниципалитеты, негосударственные организации и объединения домовладельцев.

Подтверждением этому свидетельствуют достаточно низкие темпы создания и формирования товариществ в существующем жилищном фонде. За десять лет действия Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и нового Жилищного Кодекса в России создано всего 18,5 тысяч товариществ собственников жилья, которые совместно с 18 тысячами существующих жилищных кооперативов управляют не более 10% жилищного фонда страны.

Наилучшие результаты по созданию кондоминиумов наблюдаются в регионах, где присутствуют экономические стимулы для их создания и органы местного самоуправления оказывают содействие в их реализации. Значительное количество товариществ собственников жилья было создано в результате реализации международных программ по созданию ассоциаций домовладельцев.

Массового включения владельцев квартир в процесс «кондоминиумизации», как можно было надеяться, не произошло. Более того, существует опасение, что, если не предпринять срочные меры, то многие из тех, кто создал товарищества и в мучениях пытаются наладить управление своими домами, не будут долго преодолевать различные трудности и ликвидируют свои товарищества.

Если использовать привычный для европейских жилищных политиков термин, российские товарищества собственников жилья является самой массовой формой жилищных ассоциаций в России. Кроме них, ассоциации домовладельцев представлены в виде жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилищных комплексов, территориальных общин, которые могут самостоятельно управлять домом либо передать по договору часть или все функции по управлению домом уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности.

Действующее законодательство предусматривает и иные способы управления домом, когда домовладельцы на общем собрании принимают решение не образовывать ассоциацию домовладельцев, а выбрать управляющую коммерческую организацию, работающую по контракту.

Однако такой способ управления практического распространения в стране не получил, так как на коммерческие организации не распространяется льготное налогообложение и льготное тарифное регулирование жилищно-коммунальных услуг. Домовладельцы, выбравшие способ управления в виде коммерческой организации, несут расходы по содержанию жилья в десятки раз больше, чем другие домовладельцы.

Действующее российское законодательство, и, в частности, новый Жилищный кодекс, практически не стимулирует развитие такой формы жилищных ассоциаций, как жилищная кооперация. Новые жилищные кооперативы не создаются, а существующие еще с советских времен кооперативы по закону должны преобразовываться в товарищества собственников жилья.

Объясняется это тем, что в прошлом у нас в стране участие в жилищном кооперативе было уделом достаточно обеспеченных людей, имеющих средства для покупки квартиры вместо ожидания бесплатной государственной квартиры в многолетней очереди.

Широко практикуемые в европейских странах различные формы жилищной кооперации как способа обеспечения людей доступным, комфортным и недорогим жильем пока не нашли у нас понимания и применения.

В целом можно сказать, что жилищный сектор в России в настоящее время достаточно слабо использует традиционные для других стран разнообразные возможности по удовлетворению жилищных нужд своих граждан, а также многочисленные формы управления и эксплуатации многоквартирных жилых домов.

В этой связи для нас представляется чрезвычайно важным и актуальным продолжение и развитие такого направления деятельности нашего Комитета, как проведение исследований и разработка рекомендаций по различным формам создания, управления и эксплуатации жилищного фонда, и в первую очередь, социального.

Я считаю важным и своевременным предложение экспертов Консультативной сети HUMAN об организации специального проекта по управлению многоквартирными жилыми домами. Российские специалисты готовы принять в проекте самое активное участие, а мы со своей стороны готовы предоставить международным экспертам возможность работать по проекту в России.

Кроме этого, мы заинтересованы в проведении специального исследования по разнообразным формам жилищной кооперации и в разработке по результатам этого исследования руководства по жилищным кооперативам для стран с переходной экономикой. Хороший опыт Комитета по изданию «Руководства по жилищным кондоминиумам» позволяет ожидать такую же полезную и глубокую работу.

Полагаю, важность таких исследований для всех стран региона позволит отразить необходимость выполнения этих работ в итоговом Заявлении нашего совещания в качестве конкретных практических задач Комитета на ближайший период.

В апреле 2007 года в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему «О правоприменительной практике и совершенствовании законодательства в области реформирования жилищно-коммунального хозяйства». Открывая заседание, председатель Комитета ГД по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум отметил, что хотя в последнее время в сфере ЖКХ происходят преобразования, тем не менее они идут недостаточно быстрыми темпами.

По-прежнему актуальными являются задачи финансового оздоровления предприятий ЖКХ, внедрения рыночных отношений и привлечения частного бизнеса в эту сферу, а также технологическая модернизация объектов ЖКХ. Решение этих задач, считает М. Шаккум, будет способствовать достижению основных целей реформы ЖКХ: переходу к экономически обоснованным и справедливым тарифам для населения и повышению качества и безопасности коммунальных услуг.

В своем выступлении он рассказал о законодательной работе в данной области. Так, правительство внесло в Госдуму закон о финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ. Однако, считает М. Шаккум, данный документ не решает всех проблем отрасли, так как направлен лишь на реструктуризацию задолженности различным уровням бюджетной системы, которая составляет менее 25% от общего объема задолженности. Тем не менее сам факт внесения этого законопроекта в Госдуму он назвал «важным событием». Еще одна законодательная проблема связана с отсутствием всех необходимых подзаконных актов для закона об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, который был принят два года назад.

Демонополизации рынка ЖКХ, по словам М. Шаккума, служит привлечение в этот сектор частного бизнеса. Он уверен, что услуги по управлению многоквартирными жилыми домами должны стать самостоятельным видом экономической деятельности, а не оставаться включенными в комплекс услуг по содержанию и ремонту домов.

Также среди проблем, требующих решения, он назвал регулирование договорных отношений между собственниками и управляющими компаниями, развитие института саморегулирования УК, а также ряд вопросов, связанных с эксплуатацией жилых домов.

О состоянии отрасли рассказал заместитель министра регионального развития РФ Юрий Тыртышов. К наиболее проблемным вопросам российского ЖКХ он отнес низкую активность собственников по выбору форм управления жильем, а также большую долю убыточных предприятий отрасли (около 60%).

Говоря о тех проблемах, которые предстоит решить при дальнейшем реформировании жилищно-коммунального хозяйства России, Ю. Тыртышов отметил необходимость поощрения инициативы собственников жилья по созданию ТСЖ, а также развитие системы контроля за развитием жилищной сферы страны. Кроме того, по его словам, важным является формирование конкурентных условий в жилищно-коммунальной сфере, привлечение для работы в ЖКХ предприятий всех форм собственности, реорганизация и приватизация убыточных государственных предприятий. Также, считает он, необходимо совершенствовать тарифную и бюджетную политику в сфере ЖКХ.

Сложности с привлечением в российский жилищно-коммунальный сектор инвестиций осветила заместитель руководителя Росстроя Ольга Серова. По ее словам, на сегодняшний день ЖКХ является непривлекательным сектором для инвесторов, и чтобы изменить эту ситуацию, следует определить четкие правила игры в этой области. Так, инвесторы, приходя в ЖКХ, должны иметь представление о сроках и источниках получения прибыли; должны существовать строгие правила передачи инвесторам имущества, а главное, следует урегулировать тарифную политику в ЖКХ, считает она.

Участники парламентских слушаний выработали ряд рекомендаций для российских органов власти в части совершенствования системы мер по реформированию ЖКХ. Так, Госдуме и Совету Федерации рекомендуется до конца весенней сессии 2007 года рассмотреть проекты федеральных законов «О финансовом оздоровлении предприятий ЖКХ РФ», «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и законодательные акты РФ» (в части регулирования вопросов безопасной эксплуатации зданий), а также инициировать внесение в Госдуму проекта ФЗ «О строительных сберегательных кассах».

Правительству РФ рекомендовано издать в текущем году нормативные акты, необходимые для реализации ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», утвердить «Комплекс мероприятий по развитию ЖКХ РФ на 2006-2009 гг.», разработать в составе ФЦП «Жилище» подпрограмму по капительному ремонту, модернизации и реконструкции жилых домов. Кроме того, Правительству РФ следует завершить разработку и внести в Госдуму проект технического регламента «О безопасной эксплуатации зданий, строений и сооружений и безопасном использовании прилегающих к ним территорий», а также техрегламентов по безопасности системы теплоснабжения и питьевого водоснабжения, по безопасности лифтов.

ИА «Альянс Медиа»

Большой интерес участников парламентских слушаний «Законодательное обеспечение реформирования жилищно-коммунального хозяйства», в ходе которых обсуждались вопросы тарифного регулирования, финансового оздоровления отрасли, привлечения инвестиций, технологической модернизации предприятий ЖКХ, повышения энергоэффективности, вызвали выступления представителей управляющих компаний, которые на практике реализуют положения Жилищного кодекса.

Максим Вячеславович Привезенцев рассказал участникам парламентских слушаний об опыте работы компании MiraxService в московском районе Тропарево-Никулино, о трудностях, с которыми столкнулась компания, и об уроках, которые можно извлечь из пилотного проекта. Привезенцев отметил, что многие положения нового Жилищного кодекса нежизнеспособны, так как являются трудно выполнимыми при практической реализации. Речь, в частности, шла о кворуме собраний по выбору способа управления в 50% от числа собственников.

Получить этот кворум в домах, где городу принадлежит менее 30% собственности, оказалось практически невозможно. Г-н Привезенцев предлагает установить регрессивную планку кворума: если на первое общее собрание не явилось больше половины жильцов дома, то кворум на втором собрании по тому же вопросу должен составлять 30%, а на третьем - 20%.

Определенные трудности вызывает норма ЖК, предписывающая заключить договор управления с каждым собственником, что в принципе невыполнимо. Поэтому наиболее приемлемой формой внедрения рыночных механизмов в ЖКХ является выстраивание отношений не с каждым собственником, а между управляющей компаний и ТСЖ. При этом ТСЖ необходимо рассматривать не как управляющую организацию, а как орган, которому собственники делегировали представление своих интересов.

М.В. Привезенцев подчеркнул: «Для преодоления кризиса в ЖКХ необходимо изменение вектора в этой сфере-с поддержки самоуправления собственников на создание условий для эффективной деятельности профессиональных управляющих при социальной поддержке незащищенных слоев населения».

Еще одним актуальным вопросом для нормального хода реформы ЖКХ является выработка стандартов и требований к деятельности в сфере управления многоквартирными домами; определение перечня услуг управляющих компаний и требования к их качеству; требования к самим компаниям, претендующим на управление домами. Иначе не исключено появление компаний-однодневок, которые могут нанести вред не только репутации частного бизнеса в этой сфере, но и привести к серьезным негативным экономическим и социальным последствиям. Для того, чтобы выработать такие стандарты, по инициативе MiraxService и при участии ряда крупных управляющих компаний и профильных департаментов московского правительства, было создано некоммерческое партнерство управляющих недвижимостью.

М.В. Привезенцев полагает, что важным условием, повышающим привлекательность сферы ЖКХ для частного бизнеса, стало бы изменение размера лота, по которым проводится конкурс на право управления домами. Сегодняшняя норма в 100 тысяч кв. м очень мала, особенно для крупных городов. Размер лота должен быть не менее 1 миллиона кв. м при желательном сохранении существующего территориального деления (в Москве на уровне ДЕЗов).

Все положения и замечания о необходимых условиях реформирования ЖКХ и о законодательном обеспечении этого процесса, прозвучавшие в ходе выступления М.В. Привезенцева, были переданы в профильные комитеты Госдумы и в Министерство регионального развития РФ.

Журнал "СЕВЕР промышленный" № 12 2007 г. 

Еще статьи на тему "жилищных":

Улучшение жилищных условий для 187 молодых семей

Об улучшении жилищных условий тружеников тыла и участников боевых действий

О получении жилищных сертификатов для мурманчан

55,8 млн рублей на улучшение жилищных условий молодых семей

Погашение жилищных кредитов из материнского капитала

Пенсионеры получат государственные жилищные сертификаты

Погашение жилищных кредитов и займов