Владельцам офисной недвижимости приходится сегодня непросто.

Тарифы на энергию растут, увеличивая затраты на содержание и обслуживание бизнес-центров. Арендаторы не готовы к увеличению собственных расходов, в итоге сроки окупаемости объектов увеличиваются, многие стройки замораживаются.

Конкуренция усиливается

Российский рынок офисной недвижимости переживает сложный период. Одним из показателей является динамика нового строительства в данном сегменте. К началу 2013 года его объем упал на 73% по отношению к уровню 2008-го. Начавшееся было восстановление темпов застройки сменилось очередным падением. По прогнозам Cushman&Wakefield, в 2016 году в России будет введено в строй порядка 300 тыс. кв. метров новых офисов, что почти вдвое меньше, чем в 2012-м, на пике прошлого снижения.

Объем нового строительства офисных площадей по классам

Даже, несмотря на стремительное сокращение объёмов застройки, около 20% имеющихся площадей пустуют, причем некоторые офисы простаивают уже 3 года. Положение не спасает даже снижение арендных ставок, которые в рублевом исчислении остались в среднем на уровне 2014 года, а на офисы категорий B+ и B- снизились примерно на 5%.

Учитывая рост стоимости обслуживания и коммунальных расходов, а также отмену налоговых льгот, владельцы коммерческой недвижимости вряд ли смогут удерживать цены на прежнем уровне. Победителем в борьбе за арендатора выйдет тот, кто сумеет максимально оптимизировать свои затраты.

Оптимизация затрат

Очевидно, что оптимизацию следует начинать с наиболее значительных статей расходов. По данным управляющей компании «Маторин» (г. Москва), порядка 40% расходов на содержание объектов офисной недвижимости категорий «A» и «B» (составляющих основу спроса) приходится на долю технического обслуживания, а более 20% составляют затраты на санитарное обслуживание. Суммарно эти две статьи расходов формируют стоимость эксплуатации.

Структура затрат на обслуживание офисных объектов различных категорий

Очевидно, что говорить о сокращении эксплуатационных затрат можно только в том случае, если оно не идет в ущерб качеству. По мнению экспертов, оптимальным решением в большинстве случаев является передача обслуживания зданий на аутсорсинг. Как полагают специалисты «Маторин», такой шаг позволит сократить эксплуатационные расходы не менее чем на 10%. В УК «Система» (Санкт-Петербург) называют более внушительную цифру: до 25%.

Учитывая, что суммарно на долю обслуживания приходится порядка 60% от общего объема затрат на содержание офисной недвижимости (см. диаграмму), нетрудно подсчитать, что экономия за счет аутсорсинга даст примерно 6-15% экономии. Фактически, это примерно соответствует текущему уровню доходности сдаваемой внаем коммерческой недвижимости, что уже весьма неплохо. Однако мы рассмотрели не все имеющиеся резервы.

Энергосбережение как основной источник экономии

Не менее половины расходов на техническое обслуживание зданий (т. е. порядка 20% от общего объема затрат) приходится на долю оплаты потребляемых энергоресурсов. Их экономия - отличный способ оптимизации затрат. Как это осуществить на практике, наглядно показывает пример эксплуатации т. н. «зеленых» зданий, который можно уверенно брать на вооружение. Речь идет о комплексных энергосберегающих решениях, разработанных в рамках международных экостандартов LEED , BREEAM и др. Изначально они создавались с целью минимизации негативного влияния на окружающую среду, но стали популярны именно благодаря ощутимому экономическому эффекту.

Как правило, стандартный «зелёный» пакет включает:

- Автоматизированное управление системами жизнеобеспечения;
- Сантехническое оборудование с пониженным расходом воды;
- Систему сбора и использования дождевой воды;
- Систему рекуперации тепла в контурах воздухо- и теплоснабжения;
- Частотно-регулируемые приводы электродвигателей в системах жизнеобеспечения здания.

В качестве примера остановимся более подробно на последнем пункте, поскольку зачастую реализовать его проще, чем другие. При этом эффект от внедрения частотного регулирования весьма ощутим, поскольку при эксплуатации современных офисных зданий, оснащённых различным электрооборудованием в системах центрального кондиционирования и приточно-вытяжной вентиляции, расходы на электроэнергию являются одной из основных статей затрат.

«Укрощаем» электродвигатели

«По нашим оценкам, не менее половины общего потребления электроэнергии в бизнес-центрах приходится на долю установленного в здании инженерного оборудования. В первую очередь это электродвигатели, приводящие в движение все без исключения системы жизнеобеспечения, а также лифты, подъемники и другое оборудование. Они являются основными потребителями электроэнергии, и начинать её экономию нужно именно с них», - уверен Роман Марихбейн, руководитель по развитию бизнеса Департамента промышленного оборудования компании «ГРУНДФОС».

Как объясняет спикер, двигателям совсем не обязательно каждый раз включаться на полную мощность. В большинстве случаев, за исключением периодов пиковых нагрузок, требуется задействовать лишь часть имеющейся мощности оборудования. Поэтому электродвигатели следует использовать в комплексе с частотными преобразователями, контролирующими мощность агрегатов и не допускающими ее превышения сверх имеющейся потребности. Например, при наличии частотных преобразователей повысительные насосы в системе водоснабжения здания автоматически корректируют производительность в зависимости от текущего расхода в системе. Как показывает практика, внедрение преобразователей частоты позволяет снизить затраты на электроэнергию до 70%.

Подобные решения используются в санкт-петербургском 42-этажном бизнес-центре Leader Tower (Башня «Лидер»). Воду на этажи небоскреба поднимают установки GRUNDFOS серий Hydro MPC-E и Hydro Multi-E, собранные на базе вертикальных многоступенчатых насосов CR со встроенными преобразователями частоты. Для управления оборудованием используется интеллектуальная система, обеспечивающая так называемое каскадно-частотное регулирование, при котором контролируется не только скорость вращения двигателей, но и число одновременно работающих насосов.

Оборудование с частотно-регулируемыми электродвигателями широко применяется в системах отопления и кондиционирования. Так, для всех зданий столичного многофункционального комплекса «ОКО», включающего 49-этажный офисный центр, 85-этажную башню с апартаментами и 6-этажный инфраструктурный «кристалл», была устроена независимая схема теплоснабжения с разделением на зоны. Ее работу обеспечивают вертикальные насосы серии TPE, насосы серии CRE (оба типа со встроенными преобразователями частоты) и циркуляционные насосы UPS с тремя скоростями вращения. Первые регулируют температурные параметры и отвечают за подготовку теплоносителя, вторые создают давление в сети, а последние обеспечивают циркуляцию теплоносителя в системе отопления. Такая координация работы оборудования позволяет снижать расход электрической и тепловой энергии.

«Сейчас при строительстве зданий особое внимание уделяется энергоэффективности инженерных систем, что способствует не только потенциальной экономии финансов, но и заботе об окружающей среде. И оборудование GRUNDFOS полностью соответствует всем современным требованиям», - отмечают представители «УК Сарех», эксплуатирующей комплекс. Все насосы, установленные в МФК «ОКО», подключены к единой системе диспетчеризации, позволяющей дистанционно контролировать давление и температуру в сети, состояние двигателей и др.

Экономия на освещении

Еще один важный и легкодоступный источник экономии - использование энергосберегающих осветительных приборов. Эксперты рекомендуют заменить люминесцентные светильники на светодиодные. Например, согласно экономическому расчёту специалистов компании «Электротренд», при замене 3000 ламп в бизнес-центре площадью 15 000 м² затраты электроэнергии уменьшатся на 60%, за счёт чего удастся сэкономить около 130 тыс. рублей в месяц (исходя из московских тарифов). Как показало исследование, расходы на светодиодные светильники окупятся примерно за 2 года.

Дополнительный потенциал для сокращения издержек кроется в использовании интеллектуальных систем управления освещением.

Простейшие из них снабжены датчиками движения или присутствия, которые позволяют экономить электроэнергию за счёт автоматического включения/выключения света при появлении/отсутствии человека в зоне их действия. Более сложные системы срабатывают по заранее заложенному расписанию, поднимают и опускают жалюзи и настраивают яркость ламп в зависимости от текущего уровня естественной освещённости.

В заключение следует сказать несколько слов об особенностях учёта потребляемой электроэнергии в России. Дело в том, что сбытовые компании используют приборы, которые фиксируют максимальное использование электричества в здании на определённых временных интервалах. Исходя из этого рассчитывается почасовой расход электроэнергии. Даже непродолжительные пики энергопотребления при включении мощного оборудования в разы увеличивают сумму к оплате за энергоснабжение бизнес-центра по итогам месяца. Очевидно, что решается озвученная проблема за счёт исключения длительных нагрузок на электросеть. Для этого разработаны системы комплексного управления электрооборудованием зданий. Они распределяют нагрузки по времени и исключают пики энергопотребления. Такие решения представлены, например, в линейках компаний Legrand, Schneider Electric, ABB.

Мы рассмотрели несколько способов снижения затрат на содержание и эксплуатацию офисных зданий. Конечно, реализация некоторых из них сама по себе требует дополнительных затрат. Однако внедрение энергосберегающих решений можно проводить поэтапно. Тем более, как показывает практика, подобные меры окупают себя всего за несколько лет.

Пресс-служба ООО "ГРУНДФОС"

Строительство и ЖКХ