Смена перекрытия при реконструкции здания

Применялись деревянные перекрытия двух видов: опирающиеся на деревянные и на металлические балки

В последние годы для инвесторов открылась весьма привлекательная возможность получения домов в центральном округе Москвы для последующего их переустройства в элитные жилые или офисные здания.

Согласно ряду постановлений, выпущенных московским Правительством, инвестор получает право полностью изменить внутреннее пространство здания и его социальное назначение за счет того, что производит на собственные средства комплексный ремонт дома с заменой его перекрытий и коммуникаций.

Формальной причиной такого карт-бланша инвесторам явилось отсутствие средств в городском бюджете на капитальный ремонт зданий с деревянными перекрытиями. Реальной - стремление властей получить прибыль за счет так называемой «доли города» во вновь созданных на деньги инвестора квартирах или офисах, (как правило, в реконструированных домах во владение «города» передается до 50 % помещений).

Для выбора наиболее выгодных условий Правительство Москвы (в лице Тендерного комитета) проводит конкурсы среди инвесторов.

Победитель выбирается по принципу «кто больше, быстрее и беспроблемнее». Последнее требование обусловлено процедурой расселения жителей на время реконструкции дома, которую городские власти, ссылаясь на отсутствие «ресурсов жилых площадей» (свободных квартир), перекладывают на инвестора. Последний должен предоставить владельцу квартиры жилплощадь, равноценную по стоимости его настоящему жилью. Стоимость квартиры определяется на основании результатов специальной государственной экспертизы.

Впрочем, все хлопоты по расселению жителей несопоставимы с возможными прибылями. Квартиры в старом доме в центре Москвы, подвергшемся капитальной реконструкции, попадают в сегмент элитного жилья и ценятся на рынке очень высоко.

Один квадратный метр в них продается по цене от 4 до 9 тыс. долларов. После реконструкции от старого дома остаются лишь несущие стены и отреставрированные фасады, а вся "начинка" (перекрытия, лестницы, каминные трубы и пр.) заменяются современными. Монтируются системы водо- и теплоснабжения, приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования, сигнализации и охраны. Возводится мансарда, делается второй свет - световые проемы в крыше.

Сегодня в Москве, по данным Мосжилинспекции, насчитывается 2810 жилых домов с деревянными перекрытиями, причем 1369 из них (общей площадью порядка 3,5 млн. кв. м) расположены в Центральном административном округе. Для начала проведения масштабных торгов по этим домам Правительство решило провести опись и оценку их технического состояния. С 2003 по 2005 год было исследовано около 300 домов.

Большинство из них уже вошли в список для первого масштабного конкурса среди инвесторов, который Правительство планирует провести в ближайшем будущем.

Немного истории и теории о деревянных перекрытиях

Планируемые сегодня к глобальному переустройству дома с деревянными перекрытиями создавались в Москве вплоть до начала 60-х годов.

При этом деревянные перекрытия применялись в них двух видов: опирающиеся на деревянные и на металлические балки. В домах 19 века использовались исключительно деревянные балки. В начале 20 века начинали применять деревянный настил по металлическим балкам, ставший доминирующим видом перекрытий в последующие годы.

Деревянное перекрытие представляет собой сложную конструкцию. Ее основа - это балки, воспринимающие основную нагрузку и передающие ее на опоры здания. Верхняя часть конструкции перекрытия - пол. Он кладется на бревна или брусья (лаги), лежащие поперек балок. Между полом и потолком создается засыпка, имеющая тепло- и звукоизоляционные свойства. Таким образом, общая толщина деревянного перекрытия достигает обычно 45 см. Оптимальный пролет, перекрываемый деревянной балкой, составлял 3-4 м. Если в деревянных домах балки перекрытий могли выступать наружу, то в кирпичных они заделывались наглухо в стены. Сегодня именно эти места опирания на наружные стены являются наиболее зыбкими, главным образом они крайне приходят в негодность из-за конденсации влаги и концентрации в этих местах насекомых, истребляющих древесину.

У деревянных перекрытий много достоинств: дешевизна, малый вес, хорошие теплотехнические и звукоизоляционные качества. Однако они пожароопасны, в неблагоприятных климатических условиях подвержены гниению, быстро разрушается из-за гниения или развития дереворазрушающих насекомых.

Технологии реконструкции

В небольших по площади старых зданиях целесообразно применение технологии без разбора крыши и использования башенного крана. После демонтажа межэтажных перекрытий, который ведется сверху вниз, устанавливается специальная съемная форма перекрытия - опалубка, в которую укладывается бетонный раствор, осуществляется укрепление стальными стержнями (армирование) и заливка бетоном одного перекрытия.

Оптимальный размер площади перекрытия, так называемой «захватки», монтируемой одной бригадой, составляет 250-300 кв. м. При этом срок полного цикла монтажа с затвердением бетона составляет 30-35 дней. Площадь единовременно демонтируемых перекрытий может быть сколь угодно большой, но ограничивается прочностными свойствами стен здания - при выносе перекрытий в старых многоэтажных зданиях стены теряют устойчивость.

Монтаж перекрытий ведется, как правило, снизу вверх, при этом на вновь изготовленные перекрытия опирается оснастка следующего и т. д.

Метод имеет следующие преимущества: полная реконструкция дешевле строительства; не требуются строительные площадки и демонтаж кровли, краны и тяжелые механизмы; реконструкция производится в стесненных условиях старых городов, с частичным отселением работы могут проводиться в любое время года при условии сохранения старой отопительной системы и остекления; возможно применение любых типов несъемной оснастки; возможность не оштукатуривания, т. к, слой наносится заранее, в процессе изготовления перекрытия.

Кроме этого метода, существует способ устройства монолитных железобетонных плит перекрытий без разборки старых. Железобетонные перекрытия устанавливаются под деревянными — путем закрепления металлической арматуры в капитальные стены и закачки в заготовленную определенным образом полость бетонной массы. Конструкция позволяет передать нагрузку от существующего деревянного перекрытия на железобетонный монолит, который в свою очередь передает нагрузку на несущие стены здания. За счет небольшой толщины предлагаемого перекрытия (от 8 до 12 см) и его малого веса удается решить две задачи - незначительно снизить высоту потолка и в ряде случаев обойтись без увеличения несущей способности стен и фундаментов реконструируемого здания. Пролетная длина плиты может достигать 12 м.

Огнестойкость такой плиты рассчитана минимум на час воздействия пламени. Она обладает полной гидроизоляцией, что практически исключает возможность протечек и отрицательное влияние влаги.

Площадь предлагаемых для реконструкции в центре Москвы домов варьируется от 500 до 3000 кв. м (в других районах она может достигать 12 000 метров). При реконструкции за счет создания мансардных этажей возможно увеличение площади дома примерно в полтора и даже два раза. Так, например, реконструированный жилой дом № 10 в Чистом переулке (ЦАО) увеличил свою площадь за счет возведения мансардных этажей с 1300 до 2 375 кв.м.

Источник: «Практика строительства»

Журнал "СЕВЕР строительный" № 9 за 2006 год