Профессионал не возьмётся «на глазок» оценить стоимость и объём работ

Собственный просторный и тёплый дом для многих россиян является олицетворением успеха и семейного счастья. Поэтому строительство индивидуального жилища становится одним их важнейших событий в жизни. Однако путь от мечты до новоселья сложен и тернист, даже если вы решили максимально облегчить себе жизнь и заказать возведение дома «под ключ». Любая ошибка или недопонимание с подрядчиками может вылиться в ощутимые финансовые потери. Попробуем разобраться, как не попасть в неприятную ситуацию и что делать, если проблема возникла?

Дом на блюдечке

Итак, решение принято - строим! Конечно, ради экономии средств можно самостоятельно руководить всем процессом, от заказа проекта и закупки материалов до управления бригадой строителей. Но, как показывает практика, такой подход без соответствующей профессиональной подготовки не окупается - уж слишком велика вероятность допустить дорогостоящую ошибку. Кроме того, наём вольных бригад на ближайшем строительном рынке - вариант весьма рискованный. Квалификация и ответственность таких работников, как правило, ниже всякой критики.

Следовательно, остаётся наиболее очевидный путь - обратиться в строительную фирму, которая оказывает комплексные услуги по проектированию коттеджей и их последующему строительству.

«Выгоды при заказе строительства «под ключ» очевидны, - считает Вадим Козлов, генеральный директор компании «Вивадом», специализирующейся на строительстве загородных домов. - Всё, от фундамента до крыши, строит одна профессиональная бригада за фиксированную стоимость и в чёткие сроки. Кроме того, многие компании предлагают бонусы и скидки, снижающие издержки заказчиков.

Мы, например, в этом случае предоставляем клиентам бесплатный проект будущего дома».

В базовый набор услуг обычно входит проектирование, закупка и доставка строительных и отделочных материалов, строительство от фундамента до крыши, проведение коммуникаций. Однако смысловое наполнение термина «под ключ» может сильно различаться.
«Конечно, работа с одним подрядчиком несравнимо удобнее, так как все этапы легче контролировать, а все проблемы проще выявить и исправить. Но каждая компания подразумевает под строительством дома «под ключ» что-то своё: например, только черновую отделку, - объясняет Вадим Химин, менеджер по работе с клиентами московской архитектурно-строительной компании «Ризалита». - В нашем понимании - это когда клиент может сразу же заехать в готовый дом и жить. То есть строительство включает все стадии: от проектирования до сдачи в эксплуатацию».

Кому доверить свою мечту?

Прежде чем бежать оплачивать будущий дом, стоит внимательно присмотреться к строительной фирме, которой вы хотите доверить возведение своего семейного гнёздышка. Критерии анализа, в общем, несложны:

- Фактическое существование. Чтобы не нарваться на контору типа «Рога и копыта», стоит обратить внимание на наличие офиса и юридического адреса фирмы. Они, безусловно, могут не совпадать, но офис не должен быть комнатой в подвале - такие апартаменты обычно предпочитают мошенники.

- Легальность. Строительная компания должна иметь допуск от СРО (профессиональной саморегулируемой организации строителей). Кроме того, множество видов строительных работ (например, электротехнических) также требуют специальных допусков. Серьёзная фирма представит все эти документы по первому требованию.

- История. Если компания работает несколько лет и не стесняется предоставить отзывы о своей деятельности (например, на собственном сайте, наличие которого тоже немаловажно), с ней имеет смысл сотрудничать.

«Нужно обращать внимание, насколько активно компания идёт на контакт и готова ли она показывать реальные работы, - считает Вадим Химин («Ризалита»). - Для нас, например, первая или вторая встреча с клиентом обязательно проходит на объектах».

- Честность. Профессионал не возьмётся «на глазок» оценить стоимость и объём работ. Поэтому если в телефонном разговоре вам озвучивают конкретную цифру и клянутся в неё уложиться, связываться с такими «специалистами» не стоит.

- Наличие системы договоров. Серьёзная компания не будет работать без письменного договора. «Этот документ должен соответствовать требованиям договорных подрядов, - говорит Владимир Максимец, представитель компании «Адвокат качества», специализирующейся на контроле качества строительных и монтажных работ. - В правильно составленном документе в обязательном порядке есть пункты об ответственности сторон: например, штрафы за срыв сроков».

Важной частью договора является смета, которая определяет стоимость всего проекта. В смете учитываются два вида затрат - выполняемые работы и необходимые строительные и расходные материалы. Серьёзные подрядные компании действуют по развёрнутым сметам, которые формируются на основе технологических карт. Это наиболее грамотная методика, поскольку подобные карты составляются с учётом особенностей применения новейших строительных технологий и материалов.

Более универсален расчёт по укрупнённым показателям. В смете, созданной по этому методу, перечисляют главные этапы работ, а в приложении к ней даётся перечень необходимых строительных материалов, их цена и транспортные расходы. Такой способ расчёта даёт возможность хозяину оперативно проверять реальную стоимость используемых изделий, материалов, конструкций.

Таким образом, договор со сметой станут главными документами, которые позволят объективно оценить затраты, а в случае проблем - мирно их урегулировать.

«Прежде чем подписывать договор на строительство дома, будущему домовладельцу стоит внимательно ознакомиться с перечнем предоставляемых услуг, включённых в смету, чтобы избежать недоразумений и злоупотреблений со стороны недобросовестных компаний, - рассказывает Вадим Козлов («Вивадом»). - Например, изначально в договоре могут занизить реальную стоимость строительства коттеджа, а потом выставить счета за дополнительные услуги. Такие неучтённые «мелочи», как вывоз мусора, доставка и разгрузка материалов, оборудование и т.д., могут составить до 10-25% стоимости дома».

Точно по регламенту

Для будущей беспроблемной эксплуатации частного дома решающее значение имеет не только качество исходных материалов, но и точное соблюдение всех строительных технологий и регламентов. Например, огрехи каменщиков при возведении внешних стен здания с большой вероятностью могут привести в дальнейшем к ухудшению тепловых характеристик дома и увеличению затрат на его отопление.

«Качество общестроительных работ очень сильно влияет на долговечность внешней отделки, - говорит Виталий Левашов, заместитель генерального директора строительной компании ООО «Петра». - Например, кирпичная кладка с «пустошовкой» (пустоты в швах) или нарушения вертикальности фасада требуют дополнительных работ по выравниванию, которые существенно удорожают строительство. Если из соображений экономии такие работы не произведены, то в дальнейшем не получится качественно смонтировать навесную или штукатурную фасадную систему».

Кстати, в самом пристальном контроле качества нуждаются работы по монтажу любого типа внешней отделки, в том числе и композиционных штукатурных систем утепления, столь популярных сегодня в частном домостроении в силу своей эстетичности и высоких теплотехнических свойств.

«Для достижения максимального срока службы и поддержания теплового комфорта дома мы рекомендуем применять фасадные системы, в которых все компоненты протестированы на совместимость. Например, все комплектующие в системах теплоизоляции фасадов CAPAROL (Capatect Classic, Capatect Long Life и Capatect Carbon) оптимизированы для идеального сочетания с утеплителем из пенополистирола, а так же с плитами из минеральной ваты, и получили техническое свидетельство Министерства Регионального Развития РФ, - говорит Ольга Логинова, директор по маркетингу компании CAPAROL, эксперта в области защиты и теплоизоляции фасадов зданий. - Если недобросовестные строители ради экономии попытаются заменить те или иные комплектующие более дешёвыми низкокачественными аналогами, это неизбежно приведёт к снижению долговечности фасада. И очень скоро владельцу дома придётся тратить немалые средства на ремонт».

Например, даже такой, казалось бы, незначительный нюанс, как неправильно подобранный крепёж теплоизоляционных плит, способен стать причиной холода в доме и снизить срок службы фасадной системы. Чтобы исключить возникновение «мостиков холода», применяют специальные дюбели малого диаметра с полимерной теплоизолирующей головкой. Случайная или умышленная замена их на более дешёвые и простые аналоги приводит к тому, что точки установки крепежа становятся проблемными зонами, которые будут быстрее высыхать при намокании фасада и быстрее оттаивать при замерзании. Это ведёт к неравномерным температурным деформациям, образованию трещин в структуре штукатурного слоя и его разрушению.

«Работники без должной профессиональной подготовки могут допускать серьёзные ошибки практически на каждом этапе монтажа композиционной штукатурной системы, - отмечает Ольга Логинова (CAPAROL). - Незаделанные трещины и неровности стены, а также недостаточное число точек крепления плит утеплителя дюбелями ведут к потере контакта теплоизоляционного слоя с поверхностью стены. Грубым нарушением технологии монтажа также считается отсутствие деформационных швов, отказ от использования специальных полимерных профилей при устройстве сопряжения штукатурной системы с цоколем, кровлей, дверными и оконными проёмами, а также на углах здания. Недостаточный перехлёст армирующей сетки приводит к появлению трещин по линии стыка полотен. А слишком тонкий армирующий слой - к тому, что трещинами со временем покроется весь декоративный слой штукатурки».

Современные пластиковые окна также вносят немалый вклад в создание оптимального микроклимата дома, а потому их монтаж должен контролироваться на соответствие ГОСТам.

«Нарушение технологии установки - одна из самых частых причин возникновения претензий к оконным конструкциям, - говорит Антон Богданов, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям. - Например, если шов между стеной и оконным блоком заполнен только пеной, без участия специальных монтажных лент, защищающих от попадания влаги изнутри и снаружи, это приведёт к промерзанию откосов и к продуванию. А если работники сэкономили на крепёжных элементах, оконная конструкция будет деформироваться, створки могут заедать и пропускать сквозняки».

Поскольку дилетант не сможет заметить многие дефекты, которые очевидны профессионалу, придётся делать непростой выбор - довериться опыту строительной компании или, при каких-либо сомнениях в добросовестности бригады рабочих, обратиться в специализированную компанию для проведения экспертизы и технадзора.

По словам специалистов архитектурно-строительной компании «Стройрезерв», технадзор за качеством работ включает контроль соответствия проекту, анализ обоснованности сметы, соблюдения всех требований СНиП и технологии по производству работ. Эксперт фиксирует на фотокамеру текущее состояние строящегося объекта и проводимых работ, а также ведёт учётный журнал, где отмечаются все недочёты.

Удовольствие это недешёвое - за каждый месяц такого технадзора придётся выложить минимум 30 тыс. рублей. Стоит ли этих денег дополнительная гарантия качества будущего дома - решать только самому домовладельцу. Но, как утверждает Виталий Левашов («Петра»), у серьёзных строительных компаний, дорожащих своей репутацией, обязательно есть внутренний технадзор, который следит за качеством работ и соблюдением технологий и регламентов на всех этапах возведения дома. Поскольку такие фирмы дают длительную гарантию на построенный дом, им просто невыгодно допускать дефекты, которые обязательно обнаружатся в ходе эксплуатации.

«Золотой» ключик

Если следовать букве закона, то, согласно древнему, но ещё действующему СНиП 3.01.04-87 , построенный коттедж подрядчик совместно с заказчиком должен предъявить к приёмке государственной приёмочной комиссии. На практике приёмка индивидуального дома - дело, конечно, более интимное и, как правило, ограничивается домовладельцем и представителем подрядчика. Однако в интересах заказчика желательно за некоторое время до завершения работ пригласить стороннего специалиста для проведения строительно-технической экспертизы. Конечно, это потребует дополнительных затрат (от 2-3 тысяч рублей за однократный визит эксперта на стройплощадку), но они несопоставимы с потерями от незамеченных вовремя недоделок. Эксперт обойдёт всё здание, начиная с цоколя и заканчивая чердаком и даже кровлей, и внимательно всё осмотрит и проверит. И только если все найденные недочёты и дефекты устранены, можно говорить о подписании акта сдачи-приёмки работ.

Впрочем, даже если акт сдачи-приёмки подписан, а в течение гарантийного срока (как правило, он составляет 5 лет на конструктив и 2 года на отделку) выявились недостатки, они должны исправляться подрядчиком. Однако если возникшие проблемы после экспертизы окажутся связанными с действиями хозяев, этот случай не будет признан гарантийным. Например, повреждения фасада, вызванные механическими воздействиями, явно не относятся к гарантийному случаю. Поэтому ещё на этапе проектирования дома и составления сметы стоит учесть возможные риски.

«В частном доме возможны разнообразные механические и климатические воздействия на фасад, которые могут повредить внешнюю отделку и даже теплоизоляционный слой. Это неудачная парковка автомобилей, велосипедов и садовой техники, удары мячом, ветками деревьев, крупным градом. Кроме того, если для фасада выбрано дизайнерское решение в темных и насыщенных тонах, то слои штукатурки при резких колебаниях температуры (например, в ясные зимние дни, когда солнечные лучи нагревают стену) могут подвергаться растрескиванию и, в конечном счете, разрушению, - рассказывает Ольга Логинова (CAPAROL). - Защитить дом от таких неприятностей можно с помощью высокопрочных штукатурных систем, таких как Caparol «Capatect Carbon». Благодаря тому, что армирующий слой усилен карбоновыми волокнами, такой фасад легко выдерживает физические воздействия до 60 Дж (сила удара отбойного молотка весом в 30 кг).

Эти же прочные и упругие волокна предохраняют от возникновения трещин при температурных колебаниях в 50 градусов. Так что домовладельцы могут не ограничивать себя в выборе цвета фасада.

Хотя подобная система стоит немного дороже стандартных вариантов, имеет смысл на неё потратиться. Ведь один раз заплатив за такую «броню», домовладелец может быть уверен, что фасад на многие десятилетия сохранит первоначальный вид и средства владельца».