Институт ипотечного кредитования способствует увеличению строительства жилья 

В конце июня в Москве прошла конференция «Доступное жильё», на которой рассматривались вопросы ипотечного кредитования жилищного строительства. Одновременно с этим в Мурманске в рамках Инвестиционного форума Северо-Западного Федерального округа состоялось заседание круглого стола по теме «Развитие рынка ипотечного кредитования и реформа ЖКХ», на котором присутствовал широкий круг представителей строительного бизнеса и финансовых структур региона.

Первым взял слово Семёнов Сергей Антонович, представляющий Департамент экономического развития Мурманской области:

— Опыт Вологодской области позволяет нам сегодня посмотреть другими глазами на ипотечное кредитование в нашем крае и тоже двинуться в этом направлении более энергично. Программа социально-экономического развития области в прошлом году получила юридическое завершение в плане утверждения правительством области — она утверждена законом Мурманской области и зарегистрирована согласно решению Министерства экономического развития. Таким образом, она получила статус официального документа. В марте этого года мы её презентовали непосредственно в МЭРТе при участии восьми министерств Российской Федерации, то есть тех министерств, которые мы бы хотели привлечь в качестве соисполнителей в финансовом плане тех или иных мероприятий. Решение жилищных проблем в этой программе определено как приоритет. Для этого есть ряд объективных и субъективных оснований. Я назову несколько цифр, и вы сами на их основании сможете сделать выводы.

Первое. Ветхий и аварийный жилфонд составляет у нас 350 тысяч кв. м., жилья. Учитывая северный характер нашего региона, это является серьёзной проблемой, хотя в целом имеет небольшой удельный вес. Второе. По данным наших коллег из Департамента промышленности, строительства и ЖКХ в области примерно 7 миллионов квадратных метров из 19 нуждаются в модернизации и техническом перевооружении.

То есть жильё построено в конце 50 начале 60 годов и также устарело. И третье, которое я лично для себя определяю как первое: 90% имеющегося жилья не соответствует современным критериям, применяемым к жилищу. По статистическим данным только 15% населения имеют доходы, позволяющие решать жилищные проблемы незамедлительно, либо купив новую квартиру, либо построив. Вряд ли даже в ближайшие 10 лет эта цифра достигнет хотя бы 50%. Поэтому единственный выход решения жилищных проблем для большинства населения — ипотечное кредитование, которое позволяет растянуть оплату за новое жильё на несколько лет. Поскольку у нас такого опыта пока ещё нет, мы заслушаем Изотову Галину Сергеевну — начальника Департамента финансов и первого заместителя губернатора Вологодской области, которая одной из первых освоила на практике ипотечное кредитование жилищного строительства.

Изотова Галина Сергеевна рассказала собравшимся об опыте Вологодской области в деле ипотечного кредитовании жилищного строительства:

— Я хочу рассказать о работе, которая проводится на уровне Ассоциации экономического взаимодействия территории Северо-Запада и Вологодской области. Мы начинали в 1999 - 2000 годах, возможно, в этом причина успеха. В 94 году пришли финансовые институты из Москвы и предложили нам заняться ипотекой, и мы согласились. В 1995 году в городе Череповце были построены первые два домика, правда, не по ипотечной схеме, а по схеме такого симбиоза: обычная рассрочка платежа и ипотека, с привлечением средств одного банка.

Очень важно, чтоб в сознании людей было стремление к улучшению условий жизни. Люди и в Мурманской области и в Вологодской живут нелегко, но необходимо, чтоб они всё время думали, мечтали об изменении качества жизни. Жить в кредит непросто, сейчас каждый россиянин об этом знает, но в настоящее время уже наступает перелом в сознании граждан. Всё больше россиян берут и потребительские, и ипотечные кредиты. В 2000 году у нас в областном бюджете появились определённые финансовые возможности, благодаря которым мы учредили фонд ипотечного кредитования. По теории он может быть создан двумя способами. Может быть создан так, как мы его создали — благодаря усилиям и государственным средствам, а может некий бизнес или же несколько юридических лиц посредством объединённых усилий создать такой фонд. Можно создать агентство ипотечного кредитования, которое будет наделено определённым государственным заказом, финансовыми средствами и начнёт реализацию данного проекта. Должна быть какая-то движущая сила, потому что сам по себе институт ипотечного кредитования — это замечательный финансовый инструмент, который способствует именно увеличению строительства жилья.

Создав этот фонд и наделив его полномочиями именно оператора на рынке, мы в ту пору искали инвесторов, и одним из инвесторов у нас было Агентство ипотечного кредитования. На первом этапе мы просто строили жильё с посредством привлечённых областных денег и в рассрочку платежа предлагали нашим жителям (не через ипотечные схемы). Таких выгодных кредитов было достаточно много — сотни кредитов. Мы выдавали их на десять лет. Это был первый шаг в изменении сознания, то есть людям предлагались долгосрочные инструменты в улучшении жилищных условий. Люди шли на это. Тогда эти кредиты, вся эта схема могла существовать по двум причинам — либо это государственные ресурсы, либо это отвлечение из портфеля банков определённых ресурсов. Сегодня схемы, которые реализуются на рынке, несколько иные, выработанные совместно с Федеральным Агентством ипотечного кредитования. ФАИК создано за счёт федерального бюджета, гарантии предоставляются в федеральный бюджет, агентство выпускает облигационные займы и, распространяя их, привлекает источники финансирования.

Кредиты, которые сегодня выдаются коммерческими банками, покупаются фондами, о которых я говорила выше, и продаются затем фондом этому агентству либо любому другому инвестору. Возникает схема, которая позволяет не зависеть от коротких денег банков, не зависеть от каких-либо перипетий рынка, а двигаться в направлении развития ипотеки как таковой. За этот период у нас улучшили жилищные условия 2,5 тысячи семей за 2,5 года. Сегодня объём средств в программе равняется 1 млрд 200 рублей. В том числе средства в объёме 100 млн. рублей выделены из бюджета. Раньше мы из бюджета выделяли копейки, просто для учреждения этого фонда, потом ресурсы появлялись, мы увеличивали вложения. Это не уставной капитал, это просто средства чисто на уставные цели. Всё остальное — это средства граждан, средства финансовых институтов, то есть банков, страховых компаний и средства Агентства ипотечного кредитования. Мы сегодня имеем определённые риски, связанные с отсутствием или нежеланием АИК выкупать наши закладные, которые мы перекупаем у банков, и соответственно мы ищем инвесторов.

Какие инновации в программе сегодня у нас присутствуют? На один рубль государственных средств на эту программу приходится 26 рублей средств, привлечённых из рынка. Это итог четвёртого года. За 2002 - 2003 год эта цифра равнялась 11 рублям. Три месяца назад на Законодательном собрании мы приняли Изменения в Программу ипотечного кредитования. Что мы сделали? Мы предложили поддержку молодой семьи. В настоящее время молодая семья возрастом до 30 лет и не имея ребёнка, обращаясь в Фонд, получает 200 тысяч рублей субсидии. Семья с одним ребёнком получает ещё 100 тысяч. При стоимости квартиры 1 млн., семья в составе трёх человек сразу получает целевую безвозмездную субсидию 300 тысяч рублей. Она не получает их на руки, они сразу поступают на какой-то определённый счёт для первоначального взноса банку, который им выдаёт оставшиеся 700 тысяч рублей как кредит на 26 лет под 14% годовых. Когда мы делаем анализ кредитоспособности наших вологжан, мы видим, что не все они могут участвовать в данном проекте. Бюджетники составляют 35% населения, или, по крайней мере, в семье есть бюджетники разного уровня — местный, областной, федеральный. Ещё 35% — это работники «Северстали» и других предприятий крупного промышленного бизнеса — химической промышленности, машиностроения, лесной промышленности; остальная часть населения занята в различных сферах деятельности. То есть мы видим, что ипотечная ставка довольно высока и нужно что-то предпринимать для дальнейшего развития ипотеки. Кроме помощи молодой семье, мы сделали ещё один шаг. Буквально два месяца тому назад мы приняли «Изменения» по бюджетникам. Мы будем субсидировать 15% стоимости квартиры нашим бюджетникам, которые стоят в очереди на получение жилья. Третье — запускаем совместно с нашим крупным предприятием «Северсталь» корпоративную схему, при которой первоначальный взнос делится на две части. Первые 15% оплачивает предприятие, вторые 15% оплачивает бюджет.

Однако и этих мер недостаточно, чтобы в дальнейшем активизировать данную программу. Есть проблемы на уровне федерации, для их решения нужно вносить изменения в федеральное законодательство. Изменения, которые необходимы, кроме всего прочего, это, во-первых, удешевление стоимости жилья. В Мурманске 1 кв. м., жилья стоит более 700 долларов, это колоссальная цена. У нас в Вологодской области при средней заработной плате 7000 рублей, цена за один метр квадратный составляет от 14 тысяч рублей до 20. Чтобы привлечь людей в этот проект, данную стоимость нужно снизить. Снизить её позволяют конкурсы, привлечение дешевых кредитов. Вторая проблема — это вторичный инвестор. В 2004 году присутствовал только один такой инвестор — Федеральное Агентство Ипотечного Кредитования, которое нынче уходит с рынка. Нужно искать другого. Третья проблема — высокая процентная ставка по кредитам. Четвёртая — нежелание любого уровня власти поддерживать данный проект. Для ипотеки нужно предоставлять хорошие ликвидные участки, определять приоритеты при финансировании инфраструктуры (создавать школы, детские сады, медицинские учреждения).

У нас также в начале были определённые трудности — недоверие, сомнения; опрос населения давал отрицательные результаты. Сначала только богатые люди пошли в ипотеку, затем мы стали развивать её, вносить какие-то изменения. Всё это позволило войти в программу другому уровню доходности людей. Мы начинали с покупок готовых квартир, потом придумали схемы выдачи кредитов на строящееся жильё.

Кроме этого мы начали кредитовать строителей. Создавали по области общества взаимного кредитования.

В настоящее время на Северо-Западе из 100% ипотеки на Вологодскую область приходится 80%. В то же время около 100 тысяч семей по-прежнему нуждаются в улучшении жилищных условий. Без государственной поддержки такую задачу не решить однозначно. Не осилить такие объёмы без «Северстали», которая даёт в разные годы от 45 до 60% доходной базы в бюджет. Конечно, без её поддержки мы всё равно бы занимались ипотечным кредитованием, но уже в других масштабах. Если «Северсталь» войдёт в корпоративную схему, это позволит обеспечить жильём сразу 10 тысяч человек. Это колоссальные объёмы, огромные строительные площадки, под которые мэр города Череповца уже выделил землю. Он сказал: «Здесь будет новый современный жилищный комплекс для северстальцев». Не сказать, что комбинат очень охотно отдаёт свои средства (15% от своей чистой прибыли) на строительство жилого массива для своих же работников. Но начнём хотя бы с одного дома.

С ответным словом выступил руководитель Департамента промышленности, строительства и ЖКХ Мурманской области — Бережной Николай Иванович:

— Мы уже два года подступаемся к ипотеке и никак не можем подступиться. Есть две причины. Первая — не было нормативных документов, вторая — строительство в мурманской области почти совсем прекратилось. Мы занимались переселением в южные районы страны, поэтому в Мурманске строили очень мало. Для решения жилищных проблем в городе использовался только вторичный рынок.

Последний год-два началось некоторое оживление строительства, появились инвесторы, даже московские, появились интересы у наших предпринимателей: «Мурманскпромстрой» заканчивает 14-этажный дом, «Росарктикстрой» начал работать, УКС начал строить. Появился какой-то рынок. Ипотека должна подстегнуть и увеличить темпы жилищного строительства. Наши исследования показали, что в таких городах, как Ковдор, Оленегорск ипотека будет развиваться очень медленно, так как население имеет очень низкий уровень доходов. В городе Полярные Зори, в Мурманске, в Кандалакше она пойдёт лучше: там население имеет возможность не только оплачивать сиюминутные нужды, но и откладывать деньги на выплату процентов по банковским кредитам. Было предложение строить непосредственно при помощи областной администрации, администрации муниципальных образований, когда за счёт бюджетных средств оплачивается первый взнос. Опрос показал, что в ипотечное строительство можно вовлечь до 15% нуждающихся в жилье. Мы изучили опыт Вологодской области и сейчас готовы начать работать. Уже есть соглашение, правда ещё не подписанное, с ФАИК. Также мы изучили опыт всего Северо-Запада, будем просить глав муниципальных образований подключаться к этому проекту. Выделять подходящие участки под застройку, чтобы они были приемлемы. У нас можно развивать ипотеку в трёх городах, я их уже называл. Если получится в них, то и дальше пойдёт. Мы начали осторожно и, прежде всего, создали кооператив «Строим вместе». Он, правда, работает на вторичном рынке, поработал 2 года с небольшим. Следующий этап работы, на который мы нацеливаем руководителя этого кооператива, — строить дома, брать незавершенку.

Думаем, что с первого января 2006 года мы тоже начнём работать по ипотечному кредитованию. Уже два банка изъявили желание быть операторами, планируем при нашем УКСе создать АИП и на следующий год просить Думу заложить в бюджет хотя бы миллионов 10 -15 на эти нужды. Федеральное Агентство обещало оказать поддержку. У нас где-то 15% населения может пойти на ипотеку. Есть ряд причин, которые мешают. Во-первых, население слабо информировано. Люди боятся, думают, что это какая-то очередная пирамида и их денежки пропадут.

Надо, чтобы правительство области согласилось стать гарантом, тогда у людей будет больше доверия. Вторая причина — высокая стоимость жилья. Мы всё-таки Север, у нас существуют высокие накладные расходы. Часть стройматериалов завозится из средней полосы, из-за этого происходит удорожание. Стоимость не опускается ниже 800 долларов за кв. м., жилплощади. Мы пытались освоить строительство коттеджей.

Есть такая мурманская организация «Мурманскмебель». Отвели ей землю на 20 домов, потом ещё на 40. В городе довольно мало строительных площадок. В области — в Апатитах, в Ковдоре, в Оленегорске — есть недостроенное жильё. Если его достроить, то цена жилища для участников ипотеки будет сравнительно невысокой. Чтобы закончить и ввести в эксплуатацию шестиподъездный пятиэтажный дом, семье придётся выложить по 500 долларов за кв. м., жилплощади. Конечно, для такого городка, как Оленегорск, где единственное градообразующее предприятие — это комбинат, и эта цена является немалой.

И всё же работу по ипотечному кредитованию нужно продолжать, так как жилищное строительство — это, как сказал Михаил Фрадков, локомотив экономики. Возьмём за основу опыт Вологодской области, изучим его хорошо и будем работать.

Ольга Максимова

Журнал "СЕВЕР строительный" № 4 2005 г.

Еще статьи на тему "строительства":

Березовая фанера для строительства

Положение об общественном совете по вопросам строительства

Повышение квалификации строителей - это залог качества строительства

Перечень программ повышения квалификации в области безопасности строительства зданий и сооружений

Перечень программ повышения квалификации в области строительства ( на особо опасных, технически сложных и уникальных объекта)

Новые программы в области безопасности строительства