Невысокие затраты на строительство и относительная легкость обслуживания делают склады привлекательными для российских и иностранных инвесторов.

Если одни девелоперы стараются удовлетворить традиционный спрос и строят обычные складские комплексы, то другие ориентируются на конкретного потребителя.

Однако некоторые эксперты считают, что время таких проектов на российском рынке еще не пришло.

История холода

Низкотемпературные склады сложно назвать изобретением последних лет. «Появились они достаточно давно и назывались погребами. Обычные склады в это время назывались сараями. В действительности холодные склады стало возможным строить вместе с появлением в начале XX в. промышленного кондиционирования, изобретением фреона», - говорит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев.

По словам старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood Андрея Жамкина, «холодными складами до сих пор иногда называют неотапливаемые склады».

«В современном понимании холодные склады в России появились около 90 лет назад. По крайней мере, именно столько лет насчитывает самый старый хладокомбинат. Изначально они использовались для хранения тех товаров, которые требуют особого температурного режима, - продуктов питания и некоторых видов фармацевтических препаратов», - говорит консультант управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль-Недвижимость» Юрий Тараненко.

Как уточняет эксперт София Марлен, низкотемпературный склад используется в России ориентировочно с 1932 г., а первыми «холодильниками», построенными в Москве, считаются Первый хладокомбинат и Портовый хладокомбинат. Запуск таких проектов был вызван необходимостью иметь резерв замороженных продуктов питания для крупных регионов России. Под категорию замороженных продуктов тогда попадали мясная продукция, рыбная продукция, переработанная молочная продукция (сыры, масло, творог) и другие товары. Кроме того, холодильники были необходимы для хранения скоропортящихся продуктов, предназначенных на экспорт или доставляемых в страну из-за границы.

«В России основные объемы низкотемпературных складов расположены в портах Калининграда, Санкт-Петербурга, Мурманска, Архангельска, Находки, Владивостока и Новороссийска. Это обусловлено наличием прохождения импортных и российских грузов, а также удобной логистикой данных регионов», - говорит София Марлен.

В настоящий момент, по данным экспертов, в каждом крупном регионе России одновременно хранится около 10000-20000 т. замороженных продуктов. Старых советских мощностей для хранения такого количества товаров явно не хватает, и с каждым годом недостаток холодных складов ощущается все острее. «Москва не стала исключением, здесь также сказывается нехватка свободных объемов складов под замороженные продукты питания, что связано в том числе с выходом из рабочего состояния старейших городских холодильников, например Первого хладокомбината и Третьего хладокомбината, а также с реконструкцией Пятого и Шестого хладокомбинатов», - отмечает София Марлен.

«Холодный склад - это помещение с поддерживаемым температурным режимом ниже температуры окружающей среды.

Холодные склады предназначены для хранения скоропортящихся продуктов, которые при нормальной температуре испортились бы, не успев дойти от производителя до потребителя», - говорит руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium Руслан Суворов.

По словам консультанта S. A. Ricci / King Sturge Софии Марлен, «из-за недостатка качественных холодных складов, а следовательно, неправильного хранения часто в магазинах можно встретить мороженый картофель, «второй свежести» рыбу, потерявшие витамины фрукты и овощи».

Кроме того, существующие хладокомбинаты не соответствуют требованиям современной логистики. Практически все они являются многоэтажными постройками, оборудованными лифтами, движение по которым существенно увеличивает время обработки груза, а, следовательно, приводит к простою автотранспорта и дополнительным финансовым издержкам. Естественно, что в сложившейся ситуации рынок требует строительства новых холодных складов современного качества.

Новые требования

Современные холодные склады кардинально отличаются от погребов и хладокомбинатов первой половины XX в. «Холодные склады предполагают поддержание определенного температурного режима, отличного от окружающей среды. Это специализированные конструкции, лишенные системы отопления и обеспеченные холодильным оборудованием. В первую очередь подобные помещения предназначены для хранения любых видов продуктов питания. В зависимости от вида продукции помещение склада должно поддерживать тот или иной температурный режим», - говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев.

«В холодном складе около 25% площади отводится под холодильное оборудование, хотя новые разработки и позволяют более эффективно использовать площадь», - рассказывает Шершнев. По словам Суворова, холодные склады делятся на два типа - холодильные и морозильные: «В холодильных складах используются более высокие температурные режимы, например: +2+4°С), в морозильных же складах температура значительно ниже и доходит до -24°С». Обычно сочетаются оба типа помещений.

«Низкотемпературный современный склад может состоять из холодильника глубокой заморозки, холодильника охлажденных продуктов, зоны разгрузки-отгрузки и зоны сортировки»,- рассказывает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Максим Шакиров. По его словам, такой склад должен работать в круглосуточном режиме.

Груз поступает на паллетах (поддон, на котором размещают товар) с автотранспорта и железнодорожных рефрижераторов. Движение паллет внутри склада глубокой заморозки должно быть полностью автоматизировано и отслеживаться автоматической системой управления и учета.

Существуют ограничения по высоте здания: она может быть от 10 до 36 м.

«Для хранения фруктов и овощей сооружаются склады, в камерах которых наряду с требуемыми температурой и влажностью поддерживается определенный состав воздуха: контролируемая среда с повышенным содержанием азота или углекислого газа, что позволяет удлинить сроки хранения продуктов, улучшить качество и значительно сократить потери при хранении», - добавляетЖамкин.

Не менее серьезные требования выдвигаются к складам и с точки зрения логистики. «Низкотемпературные склады в Московской области обычно располагаются не далее 10-15 км от МКАД, в промышленных зонах. Необходимы удобные подъездные пути, достаточное количество разгрузочно-погрузочных ворот, наличие железнодорожной ветки. Более того, для некоторых видов продукции, например замороженной рыбы, которая в основном идет из Мурманска и Владивостока, этот вид транспорта остается приоритетным», - говорит Шакиров.

Дополнительные опции, которые отличают низкотемпературный склад от обычного, будут зависеть прежде всего от типа товаров и специфических отраслевых требований. «Холодные склады используются в России достаточно активно, особенно в связи с ростом в сфере торговли пищевыми продуктами. Дистрибьюторы стремятся удовлетворить растущий спрос на часто импортируемые продукты, требующие хранения в холодильниках и морозильниках. Фармацевтические и медицинские компании также предъявляют спрос на холодные склады», - отмечает руководитель проектной группы складской, индустриальной недвижимости и земли Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Тим Хакстэбл.

Зимой температура в столичном регионе стандартно опускается ниже нуля. «Но холодные склады в зимний период нужны так же, как и в летний, поскольку температура на улице изменяется независимо от пожеланий организаций, заинтересованных в сохранении своей продукции. Она может оказаться как слишком высокой, так и слишком низкой для различных групп продуктов. В связи с этим холодный склад может начать работать, наоборот, на обогрев помещения, если на улице слишком холодно», - рассказывает Суворов.

«Арендатора не волнует погода на улице, ему нужен четкий, оптимальный и, самое главное, постоянный температурный режим, обеспечивающий идеальную сохранность его продукта», - добавляет Юрий Тараненко.

Status Quo

«В Московском регионе действует около 40 низкотемпературных складов, большинство из которых расположено на базе старых хладокомбинатов. На данный момент совокупное предложение площадей низкотемпературных складов составляет около 300 000 кв. м», - говорит Максим Шакиров. По его словам, состояние и производственные мощности существующих низкотемпературных складов не соответствуют требованиям московского продовольственного рынка. Более того, слишком мало компаний пока специализируется на ответственном хранении замороженных продуктов.

«Созданные в советское время хладокомбинаты не в состоянии обеспечить потребности активно развивающейся пищеперерабатывающей промышленности. По данным Российского союза предприятий холодильной промышленности, в период с 2006 по 2010 г. будет выведено из эксплуатации пять хладокомбинатов с суммарной емкостью около 40 000 т, что создаст еще больший дефицит в этом сегменте. Новых объектов на этом рынке единицы, и большая их часть возводилась для собственных нужд компаний - дистрибьюторов замороженной продукции», - объясняет Суворов. Например, «Агама», «Инко», «Ледово», которые из-за сезонности спроса на свои товары могут отдавать часть морозильных мощностей под ответственное хранение.

«Можно сказать, что из доступных рынку предложений хладокомбинаты - это до сих пор единственная и вынужденная альтернатива современным холодным складам. Найти площади для хранения, например, мяса возможно, но на них сложно организовать правильную логистику, да и в целом их можно считать устаревшими», - утверждает Илья Шершнев.

«Недавно построенные холодные помещения есть в составе логистических комплексов на терминалах Национальной логистической компании, FM Logistic, Tablogix. Кроме того, в пример можно привести низкотемпературный склад класса А «КПД-терминал». В перспективе компания «Виктория» планирует завершить строительство холодильного складского комплекса на востоке Москвы», -добавляет Владимир Журавлев.

Конкуренция между крупными логистическими терминалами Подмосковья и старыми московскими хладокомбинатами обостряется. «Перед складами комбинаты имеют только одно преимущество - местоположение. Они, как правило, строились в пределах городской черты, а некоторые расположены даже в центре города. Сейчас найти подходящую свободную площадку в Москве для строительства на ней холодного склада практически невозможно. Однако логистическое обслуживание хладокомбинатов уступает современным складам. Также стоит отметить, что для хладокомбината хранение продуктов - это не ключевой бизнес», - говорит Жамкин.

Современных терминалов для холодного хранения на московском рынке практически нет. «Из строящихся можно отметить низкотемпературный склад, возводимый агропромышленным холдингом «Мираторг» на Симферопольском шоссе. Строительство завершится к концу 2007 г. Площади -. комплекса будут использоваться как под собственные нужды холдинга, так и под ответственное хранение», - говорит Максим Шакиров. Кроме того, во II квартале 2007 г. Springs Group ввела в эксплуатацию 7000 кв. м низкотемпературных камер в рамках строительства индустриально-складского комплекса Springs Park в Раменском районе Подмосковья в 15 км от МКАД.

Возможны варианты

В сложившейся ситуации многие компании предпочитают искать альтернативы советским хладокомбинатам и немногочисленным складам. «Компании, которым необходим холодный склад, действуют в условиях дефицита площадей весьма виртуозно. Помимо хладокомбинатов в таком качестве используются овощехранилища. Также проблему дефицита холодных складов отчасти решают производственные компании, такие как мясокомбинаты и молокозаводы, помещения которых оборудованы холодильниками. Кроме того, существует ряд разнообразных вариантов организации холодного склада - от переоборудования уже имеющегося помещения с помощью установки холодильных камер до преобразования в некое подобие складов пустых рефрижераторных вагонов, снятых с рельсов и обеспеченных холодильниками», - рассказывает Владимир Журавлев. По словам Ильи Шершнева, в 1990-е гг. под холодные склады использовали даже морги. Однако крупный бизнес не может довольствоваться такими решениями.

«Производители, которым для хранения продукции требуются специальные температурные условия, вынуждены использовать собственные низкотемпературные склады, например «Кампина Ступино», «Эрман Раменское», «Нестле Жуковский», «Лактазиз Истра». Но строительство склада под собственные нужды требует большого объема инвестиций в термооборудование и технологии, поэтому данный тип строительства могут позволить себе только крупные компании», - рассказывает Максим Шакиров.

По данным Тима Хакстэбла, известны планы многих западных производителей продуктов питания, имеющих в России производственные мощности, построить собственные складские помещения на территории своих предприятий. «Ситуация, при которой компания не может удовлетворить потребность в холодном складе на открытом рынке аренды, ориентирует значительное число игроков на организацию собственных мощностей по системе build-to-suit. Заказчиками таких объектов являются как логистические компании, так и производители продукции, нуждающейся в хранении. В основном холодные склады build-to-suit строят под собственные нужды оптовые компании - в пример можно привести компанию «Виктория», - отмечает Владимир Журавлев. В любом случае, по словам Ильи Шершнева, такие затраты оправданны для снижения рисков компании, в случае если поддержание температурного режима является ключевым для бизнеса.

Перспективное дело

«Ситуация аналогична рынку складской недвижимости в целом, где спрос до сих пор превышает предложение и отсутствует достаточное количество современных высококачественных площадей. Исходя из этого, некоторые девелоперы, логистические компании и сами производители нацелены на строительство новых площадей низкотемпературных складов или реконструкцию уже существующих», - говорит Максим Шакиров.

По словам Владимира Журавлева, дефицит мощностей объясняется повышенным спросом на обычные склады и их высокой рентабельностью.

«В связи с тем, что в Московском регионе наблюдается недостаток складских комплексов, девелоперы стремятся застраивать ликвидные площадки высококлассными площадями, не оставляя в них помещений для оборудования холодильными камерами. Спрос в этом сегменте гораздо более прогнозируемый, чем в отношении холодных складов, а кроме того, стоимость строительства и оборудования холодных складов в среднем в 2-2,5 раза превышает затраты на обычный склад», - считает эксперт.

Однако как только спрос на обычные склады будет удовлетворен, холодные помещения станут весьма привлекательными для инвестиций. «Рано или поздно многие инвесторы скорее всего переориентируются на строительство холодных складов для последующей сдачи их в аренду или для оказания услуг по хранению товара. Высокая себестоимость строительства холодных складов компенсируется высоким уровнем арендных ставок, которые уже сейчас находятся в пределах $200-470 за 1 кв. м в год», - говорит Юрий Тараненко.

По мнению Руслана Суворова, для инвестора плюсами в развитии проекта холодного склада являются возможность диверсификации бизнеса, наличие нестандартного продукта, способного конкурировать в то время, когда рынок сухих складов будет насыщен. Минусами можно считать ограничение в гибкости использования склада и затраты больших объемов энергии для обеспечения работы холодного склада.

В свою очередь, отсутствие холодных складов может привести к серьезному изменению целых отраслей российской экономики, в частности к тотальным сменам схемы поставок. «Дефицит мощностей оказывает влияние на структуру рынка. Так, большинство ритейлеров, не обладающих холодильным оборудованием для хранения поступающих продуктов, договариваются с производителями о возможности прямых поставок, минуя оптовые предприятия. В связи с этим в последнее время возрастающее число крупных оптовиков начинают работать на собственных холодильных складах как логистические операторы», - говорит Владимир Журавлев.

Алексеев Сергей
Источник: газета «Ведомости»
приложение «Недвижимость»

Журнал "СЕВЕР промышленный" № 10 2007 г.