Между Банком и Заемщиком заключается соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования

Гавриков Д. Г., начальник сектора инвестиционного кредитования и  проектного финансирования отдела кредитования корпоративных клиентов Мурманского ОСБ № 8627

Сбербанком активно финансируются проекты, связанные со строительством, модернизацией, приобретением (выкупом), реконструкцией и последующей эксплуатацией:

- жилья всех типов, магазинов и торговых центров;

- логистических центров торговых сетей и других торговых складов;

- офисных центров;

- многофункциональных комплексов (включающих площади различного назначения жилые, офисные, торговые, спортивно-оздоровительные и культурно-развлекательные и др.);

- гостиничных комплексов и прочих объектов туристической инфраструктуры;

- гаражных комплексов;

- станций технического обслуживания;

- торгово-выставочных комплексов;

- спортивно-оздоровительных и культурно-развлекательных комплексов;

- объектов городской инфраструктуры, в том числе, связанные с развитием ЖКХ и дорожным строительством;

- объектов в области здравоохранения, образования и искусства.

Необходимым условием для начала финансирования является наличие согласованного проекта и полного пакета разрешительно-согласовательной документации, необходимой для осуществления строительных работ.

Возможно финансирование в порядке возмещения ранее понесенных инвестиционных затрат.

Выдача кредита осуществляется при условии предоставления достаточного обеспечения: залога недвижимого имущества, техники, поручительств третьих лиц (финансово устойчивых предприятий). Возможно оформление в качестве обеспечения прав на строящийся объект (вопрос о возможности залога прав на объект строительства решается в каждом случае индивидуально в зависимости от финансового состояния Заемщика и др. факторов).

Необходимо собственное участие Заемщика в проекте, оно должно составлять не менее 30% от общей стоимости проекта (как правило, Банк начинает финансирование проекта после того как Заемщиком профинансирован за счет собственных средств нулевой цикл проекта).

Обязательно предоставление Заемщиком бизнес-плана или ТЭО проекта, предусматривающего окупаемость проекта в пределах срока кредитования (до 7 лет).

Сбербанк активно участвует в процессе развития рынка жилищного строительства и ипотечного кредитования и готов работать по различным схемам, которые могут быть применены в рамках нового законодательства, призванного более четко регулировать отношения участников рынка. Суть одной из таких схем - удешевление кредитования застройщиков за счет беспроцентных вкладов покупателей жилья.

В рамках схем с использованием долевого участия в строительстве граждане, по сути, бесплатно размещают средства у застройщиков. В рамках новой схемы покупателям жилья предлагается держать деньги на целевом накопительном счете в Сбербанке, то есть на беспроцентном депозите. Привлекаемые средства физических лиц банк должен разместить в кредиты строительным компаниям. При этом покупатель квартиры не несет каких-либо рисков, связанных со строительством, ему остаются только риски Сбербанка, уровень которых минимален. Уровень ставки кредитования застройщика при этом будет тем ниже, чем больше покупателей он сможет привлечь.

I Общие требования и условия, применяемые к строительным проектам, финансирование которых осуществляется с целевым фондированием кредита.

1. Кредитование строительных проектов осуществляется при условии вложения в проект Заемщиком не менее 20% собственных средств , источники которых не связаны с кредитуемым проектом.

2. Кредитование Банком заемщиков осуществляется как в валюте Российской Федерации, так и в иностранной валюте.

3. Решение о кредитовании строительного проекта принимается при условии отсутствия участников долевого строительства по объекту.

4. Срок кредитования - до 7 лет.

5. Между Банком и Заемщиком заключается соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования и проектного финансирования строительных проектов Заемщика в сфере жилищного строительства. В соответствии с данным соглашением Заемщик заключает с покупателями, желающими зарезервировать площади объекта до получения Заемщиком свидетельств(а) о праве собственности на площади объекта, договоры о резервировании площадей объекта по форме, согласованной с Банком. Заемщик готовит проект договора о резервировании, положения которого должны соответствовать основным требованиям и условиям, предъявляемым Банком к данному виду договоров. Договоры о резервировании квартир должны содержать обязательство покупателя в течение определенного срока заключить договор "О целевом накопительном счете" в филиале(ах) Банка и разместить до заключения договора купли-продажи на счете оговоренную с Заемщиком сумму.

6. Реализация Заемщиком площадей объекта возможна только после сдачи объекта в эксплуатацию и получения Заемщиком свидетельства о праве собственности на площади объекта.

7. В ОПЕРУ и операционных отделах отделений Северо-Западного банка Сбербанка России будут открываться целевые накопительные счета для физических лиц. Целевой накопительный счет открывается в Банке покупателем - физическим лицом для осуществления накопления средств, необходимых для приобретения площадей объекта, финансирование строительства которого осуществляется в том числе за счет кредитных ресурсов Банка на принципах целевого фондирования кредита. Данный счет открывается в том числе при предъявлении покупателем договора о резервировании площадей объекта.

8. В случае накопления средств на целевом накопительном счете в объеме, необходимом для покупки зарезервированных площадей объекта в срок, обозначенный в договоре о резервировании, Заемщиком и покупателем после получения Заемщиком свидетельств(а) о праве собственности на площади объекта заключается договор купли-продажи зарезервированных площадей объекта на условиях договора о резервировании.

9. После получения Заемщиком свидетельств(а) о праве собственности на площади объекта, о чем Заемщик с даты получения свидетельств(а) о праве собственности уведомляет Банк с приложением заверенных Заемщиком копий подтверждающих документов, Банк прекращает открытие целевых накопительных счетов покупателей по объекту.

10. Далее Заемщик заключает с покупателем договор купли-продажи площадей объекта и уведомляет Банк о заключении указанного договора с приложением заверенных Заемщиком двух копий договора купли-продажи, после чего Банк переводит средства, находящиеся на целевом накопительном счете покупателя, на счет Заемщика.

11. По кредиту устанавливается процентная ставка, размер которой определяется ежемесячно/ежеквартально в зависимости от объема средств, размещенных покупателями на целевых накопительных счетах.

II. Минимальное и максимальное значение процентной ставки при кредитовании проектов с целевым фондированием кредита.
Минимальное значение процентной ставки при кредитовании проектов с целевым фондированием кредита составит не менее:

- 2/5 от значения ставки рефинансирования Банка России на дату установления указанной процентной ставки (по кредитам в валюте Российской Федерации);

- значения ставки LIBOR на сопоставимый с предоставленным кредитом срок (по кредитам в иностранной валюте).

Таким образом, на текущий момент времени минимальное значение указанной процентной ставки определяется на уровне порядка 5,0% годовых (в рублях или в иностранной валюте) при условии, что объем средств, размещенных покупателями на счетах в Банке, составит не менее суммы предоставленных кредитных ресурсов.

Максимальное значение процентной ставки при кредитовании проектов с целевым фондированием кредита будет определяться уровнем базовых ставок размещения средств в кредиты юридическим лицам, принятым на данный конкретный момент в Сбербанке России.

1. Между Банком и строительной компанией заключается соглашение о сотрудничестве.

2. Покупатель подписывает со строительной компанией Соглашение о резервировании, в котором фиксируется цена приобретаемой квартиры, сроки сдачи объекта, порядок открытия специального накопительного счета в Банке и график пополнения счета.

3. Покупатель открывает в Банке целевой накопительный счет.

4. Покупатель перечисляет взносы на целевой накопительный счет в соответствии с установленным графиком.

5. После окончания строительства и оформления права собственности на объект строительная компания заключает договора купли-продажи квартир с покупателями.

6. После заключения договоров купли-продажи средства, аккумулированные на целевых накопительных счетах, перечисляются строительной компании.

ЖУРНАЛ "СЕВЕР СТРОИТЕЛЬНЫЙ", № 11 НОЯБРЬ 2006 Г.