Анализ рынка недвижимости города Мурманска и Мурманской области

Динамику роста и падения цен на рынке недвижимости Мурманска тяжело предугадать

The analysis of the real estate market of the Murmansk city and the Murmansk area.

Sooner or later each of Murmansk city citizens faces necessity to change the living conditions. One people go on improvement of living conditions using the parent capital, others use the mortgage and simply consumer credit as at improvement of living conditions the overpayment sum usually is not great. Others worsen the living conditions and quantity of square metres in the property because of divorce, divisions of property with relatives or because of debts and absence of other exit from a current situation. Some people buy the first own habitation for the purpose of the further residing at it or, on the contrary, sell because of departure or not need of apartment.

Рано или поздно каждый из мурманчан сталкивается с необходимостью изменить свои жилищные условия. Одни идут на улучшение жилищных условий, этому в наше время помогает материнский капитал, ипотека и просто потребительский кредит, так как при улучшении жилищных условий сумма переплаты обычно невелика.

Другие ухудшают свои жилищные условия и количество квадратных метров в собственности из-за развода, деления имущества с родственниками или по причине задолженности и отсутствия другого выхода из сложившейся ситуации. Некоторые покупают свое первое собственное жилье с целью дальнейшего проживания в нем или, наоборот, продают по причине отъезда или не надобности квартиры.

В августе 2011 года на улицах нашего города был проведен опрос, в котором участвовало порядка 300 человек, а сам опрос состоял только из одного вопроса: «Собираетесь ли вы в ближайшее время совершать сделки купли-продажи или обмена с недвижимостью?». Результат был не удивительным, только двое из трехсот опрошенных намечали в своем будущем сделки с недвижимостью. Для Мурманска в такой статистике нет ничего необычного, далеко не каждый в наше время способен купить квартиру и залезть в долговую яму перед банком на пару десятков лет, когда люди не уверенны в своей стабильности даже на завтрашний день.

Но все же, если вы решились на покупку жилья, перед вами встает несколько главных вопросов: как это сделать выгодно для себя, как избежать обмана и так называемых «черных маклеров»?!

Тогда к вам на помощь приходят агентства недвижимости. Многие не доверяют продажу своей квартиры или покупку новой квартиры маклерам, считая, что платят деньги просто так, но не тут - то было, если вы зарабатываете на хлеб своей специальностью, то маклер - это тоже профессия. Основные преимущества работы с агентством в том, что:

1. Этот человек знает все «подводные камни», которые могут всплыть в вашей сделке или в случае недобросовестного покупателя (продавца).

2. Это его работа, он занимается ею с утра и до вечера, соответственно, знает, когда и как дороже продать и дешевле купить.

3. Люди в данной сфере между собой все знакомы, постоянно обмениваются информацией, поэтому шанс продать (купить) квартиру за короткие сроки значительно возрастает.

4. Этот человек владеет информацией, которой не владеете вы.

Далее, независимо от того, сами ли вы занимаетесь вопросом недвижимости или за вас это делает маклер, все упирается в стоимость.

Хотелось бы дать советы по решению некоторых вопросов во избежание несбывшихся надежд.

Начнем с выбора района. В Мурманске, как почти в любом другом городе, стоимость квартир увеличивается к центру города, а так же развитая инфраструктура, наличие детских садов, школ, магазинов вблизи дома увеличивают цену и значительно влияют на скорость продажи квартиры. Следующим фактором служит этажность дома, квартиры в 2-х этажных домах самые дешевые. Далее, по стоимости, идут пяти- и шести - этажные дома, так называемые «хрущевки», «брежневки», затем - 9 - этажные и 14 этажные дома, при этом стоимость квартир в кирпичных домах выше, чем в панельных. В новостройках стоимость, как правило, в 1,5 раза больше, чем на вторичном рынке.

Обратим внимание и на площадь квартир, ведь никто не желает жить в маленькой квартирке, все хотят простора, а люди, которые много зарабатывают, любят и машины большие и квартиры соответствующие. Самой большой площадью у нас обладают квартиры в домах «сталинках», 93 серии, улучшенной планировки и во вставках. Соответственно и стоимость этих квартир на рынке больше остальных. Но это не мешает их реализации.

А для гостей Мурманска для того, чтобы просто переночевать нет необходимости покупать квартиру: есть простой выход из ситуации - зайти на этот сайт - https://murmansk.triproom.ru/ и выбрать то, что им подойдет.

Для Мурманска самой лучшей базой недвижимости является сайт - РиелтИнфо.NET, где собрано 95% объявлений о продаже недвижимости, этот сайт поможет вам лучше всего оценить стоимость вашей квартиры для продажи или определиться с затратами на покупку новой недвижимости.

Рисунок снизу поможет вам оптимально оценить стоимость вашей квартиры и время ее продажи.

стоимость вашей квартиры

Давайте рассмотрим данный график. По вертикальной оси нам представлены квартиры, имеющие одинаковые параметры, но имеющие разницу в цене, которая увеличивается от 1 к 10, на горизонтальной оси мы видим сроки продажи. Сами понимаете, чем стоимость вашей квартиры будет выше стоимости аналогичных продаваемых объектов, тем дольше по срокам будет продаваться ваш объект. Как правило, квартиры, которые среди аналогичных занимают позицию выше 5 (то есть одни из самых дорогих), могут продаваться бесконечно, так как люди не заинтересованы платить за то же самое больше. Покупателей устроит то, что есть дешевле, а так как база продаваемых квартир постоянно пополняется, то и ваши шансы продать квартиру по той цене, что вы хотите, равны нулю.

При продаже квартиры нельзя мотивировать себя такими нелепыми мыслями, как:

1. Я хочу квартиру в Москве, поэтому я продаю здесь так дорого;

2. Говорят, люди продают за большую цену;

3. Рано или поздно все равно купят.

Помните, каждый зарабатывает деньги и каждый знает им цену, поэтому просто так с ними расставаться никто не захочет!

Стоимость квадратного метра жилья растет с каждым годом, но есть независимые факторы, влияющие на изменение цены и в течении года.

Во-первых, самое выгодное время продажи квартиры приходится на осень, люди возвращаются с отпусков и начинают решать свои проблемы с недвижимостью. В это время стоимость квартир растет на 10-15%.

Во-вторых, зима-весна, как правило, спокойный сезон, нет скачков в цене на кв.м., а вот летом наблюдается избыток предлагаемой недвижимости, это хорошее время для торгов.

В-третьих, как наблюдалось в августе 2011, был создан дефицит однокомнатных квартир из-за тендера проводимого администрацией города Мурманска на покупку квартир для детей сирот. Рынок настолько был пуст, что люди покупали квартиры с ценой, завышенной на 15-20 %!

Стоимость жилья в Мурманске

По данным сайта РиелтИнфо.NET, мы видим скачкообразный графики роста и падения цен за последние 4 года. Максимальный пик цены за кв.метр был в декабре 2008 года, хотя и минимум был так же в этом году. В первых месяцах 2011 года стоимость недвижимости, по большему счету, стабильна. На данный момент - средняя стоимость за кв.м по городу Мурманску составляет 32 403 рубля.

Динамику роста и падения цен на рынке недвижимости Мурманска тяжело предугадать, но главным влияющим фактором является рост цен на жилье в столице, поэтому растут цены и в Мурманске.

Вернемся к вопросу о маклерах. Если вы все же решили обратиться в агентство недвижимости, то старайтесь избегать услуг «черных маклеров», лиц, принимающих участие в продажах и покупках на рынке недвижимости, но не имеющих зарегистрированного статуса юридического лица или предпринимателя. Как правило, услуги этих лиц стоят дешевле, но они не несут никакой ответственности перед вами, вы не сможете к ним предъявить никаких претензий.

Поэтому хотелось бы рассказать о законных агентствах, которые имеют статус предпринимателя, ОАО, ЗАО, а так же официальную регистрацию в данной сфере услуг.

Большую роль при выборе агентства играет его стаж на рынке недвижимости. Если компания на рынке услуг уже больше 2-3 лет, то ей можно доверять и действительно верить, а не надеяться, что её специалисты разберутся с вашей жилищной проблемой. В крупных компаниях достаточно финансов, чтобы проводить обучение своих сотрудников и готовить ценных кадров для своей же организации. А чем лучше подготовка сотрудников, тем быстрее они найдут покупателя на вашу квартиру или желаемый объект покупки для вас, а так же качественно ознакомятся с пакетом документов, участниками сделки и выгодно совершат сделку для клиента, то есть для вас.

Услуги, предоставляемые вам агентством, обязанности сторон, ответственность сторон, порядки расторжения, цена услуг, - все это должно быть зафиксировано в договоре услуг. В противном случае речи о какой-либо ответственности перед вами агентством идти не может. А так же стоимость комиссии, которую вы платите агентству, не будет четко зафиксирована, то есть недобросовестное агентство без вашего согласия может получить дополнительную выгоду.

Агентству с хорошей репутацией нечего скрывать, поэтому его реклама в интернете, в газетах, в журналах и других источниках имеет открытый характер и конкретные данные: адрес, номер телефона, юридическую форму и название. У крупных стабильных компаний имеется все для вашего удобства и безопасности вашей сделки: крупный офис, комната переговоров, большой и квалифицированный штат сотрудников, юристы и специалисты узкого профиля, таких как аренды и кредитования.

Напоследок, хотелось бы пожелать вам удачи! Помните, что недвижимость - это одно из лучших вложений ваших сбережений!

Максим Маковеев

Журнал "Север промышленный" № 1 2012 год