Кадастровую оценку земельного участка можно будет пересмотреть

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков передаются органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в налоговые органы

The cadastral estimation of the ground area can be reconsidered

Since July, 2010 according to article 66 of the Ground code of the Russian Federation in cases of definition of market cost of the ground area cadastral cost of this ground area is established its equal market cost. For whom this rule is established?

С июля 2010 года в соответствии со статьей 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Для кого установлено это правило?

Кадастровая стоимость земельных участков устанавливается для целей взимания земельного налога, который уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками:

- на праве собственности,

- на праве постоянного (бессрочного) пользования,

- на праве пожизненного наследуемого владения.

Поэтому именно указанные лица заинтересованы в определении справедливого размера кадастровой стоимости.

В настоящее время имеют место случаи неправильного толкования норм законодательства и обращение по вопросу пересмотра кадастровой стоимости в размере рыночной в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, выполняющее функции по организации государственной кадастровой оценке земель и разъяснению ее результатов.

Так, в 2011 году поступали заявления собственников земельных участков об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании составленных оценщиками отчетов об оценке. Однако в пересмотре кадастровой стоимости собственникам было отказано по причине несоблюдения порядка оспаривания кадастровой стоимости. Таким образом, собственники земельных участков затратили деньги на оплату услуг оценщиков, не достигнув цели.

Управление Росреестра по Мурманской области считает нужным разъяснить порядок, которым следует руководствоваться собственнику земельного участка, желающему пересмотреть размер кадастровой стоимости.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая стоимость земельного участка обязательно указывается в кадастровом паспорте при постановке его на государственный кадастровый учет и при изменении характеристик земельного участка (например, площади или разрешенного использования). Сведения о размере кадастровой стоимости земельных участков передаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) в налоговые органы. По запросам любых лиц сведения о кадастровой стоимости земельного участка предоставляются бесплатно ФБУ «Кадастровая палата» по Мурманской области.

Кроме того, кадастровую стоимость земельного участка можно найти на сайте www.rosrestr.ru на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру земельного участка.

После очередного тура проведения государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельных участков должна быть внесена в государственный кадастр недвижимости и выложена в интернете на портале Росреестра в составе электронного фонда данных государственной кадастровой оценки. Вот именно в этот момент к проверке информации и должен подключиться собственник земельного участка, желающий убедиться, что он не будет платить лишние налоги.

Как рассчитывается кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость определяется в процессе проведения государственной кадастровой оценки земель. Зависит она от классификации земель по целевому назначению и виду использования. Иными словами, кадастровая стоимость будет разной для земельных участков, используемых в целях промышленного производства, жилищного строительства, торговой деятельности, размещения объектов образования или здравоохранения. Также будет различной кадастровая стоимость земельных участков, расположенных в черте населенного пункта и за городской чертой.

При определении кадастровой стоимости земельного участка используются методы массовой оценки и не принимаются во внимание специфические характеристики земельного участка, не внесенные в государственный кадастр недвижимости.

В отличие от кадастровой стоимости, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Цель кадастровой (массовой) оценки состоит не в том, чтобы получить точное значение рыночной стоимости объекта, а в том, чтобы сформировать налоговую базу, приближенную к рыночной стоимости. При этом вполне возможны отклонения величины кадастровой стоимости от величины рыночной стоимости одного и того же земельного участка.

Поэтому законодатель и предусмотрел возможность для правообладателей земельных участков оспорить результат оценки. Так, статья 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» освещает порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Досудебное обжалование

Для решения всех спорных моментов после проведения кадастровой оценки появится так называемая комиссия по спорам.
Минэкономразвития своим приказом утвердило типовые требования к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Здесь важными представляются сразу несколько моментов. Так, типовыми требованиями предусмотрено формирование комиссии по спорам при территориальных органах Росреестра в каждом субъекте РФ не позднее даты внесения результатов определения кадастровой стоимости на данной территории в государственный кадастр недвижимости. Оговаривается, что именно с этой даты заявители вправе обращаться в данные органы.

Состав комиссии формируется из представителей:

- областного Правительства;

- территориального органа Росреестра;

- ФБУ «Кадастровая палата»;

- саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости;

- Национального совета по оценочной деятельности.

Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление его рыночной стоимости.

В случае выявления недостоверных сведений, использованных при определении кадастровой стоимости земельного участка, комиссия по спорам будет принимать решение о пересмотре кадастровой стоимости на основе достоверных сведений. Также изменения могут быть произведены на основании независимой оценки.

Собственники объектов недвижимости, чтобы избежать попадания в государственный кадастр неверной информации, а как следствие и неверного налогообложения, должны будут тщательно следить за результатами оценки их объекта недвижимости. Неверные сведения по оценке объекта недвижимости, попавшие в кадастр, могут привести к резкому росту налогообложения собственника.

Правильность внесенной в кадастр стоимости в конечном результате будет зависеть не от Росреестра, а от качества оценки проведенной организацией, с которой заключен госконтракт на проведение оценки объектов недвижимости в субъекте РФ.

Следует отметить, что кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии по спорам лишь в течение шести месяцев с даты внесения результатов кадастровой оценки в государственный кадастр недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка для целей подачи заявления о пересмотре его кадастровой стоимости определяется на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка.

К примеру, в 2012 году собственник земельного участка узнаёт об изменении его кадастровой стоимости. Следует обратить внимание, на какую дату рассчитывалась кадастровая стоимость. Процесс проведения государственной кадастровой оценки занимает длительное время, поэтому стоимость, рассчитанную на 01.01.2011, скорее всего, собственник узнает в 2012 году. Не согласный с размером кадастровой стоимости собственник вправе заказать у оценщика расчет рыночной стоимости земельного участка как законной альтернативы кадастровой стоимости. В рассматриваемом примере дата оценки рыночной стоимости должна быть - 01.01.2011. Именно на эту дату, на которую была рассчитана кадастровая стоимость, а не на текущую дату, когда заказчик обратился к оценщику.

В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель представляет положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, составившие отчет об оценке рыночной стоимости.

Например, если кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 миллион рублей, а рыночная стоимость - 500 тысяч рублей, то заявитель за свой счет обеспечивает проведение экспертизы отчета об оценке в той саморегулируемой организации оценщиков, в которую входят оценщики, составившие рыночный отчет. Полученное экспертное заключение необходимо в обязательном порядке приложить к заявлению в комиссию по спорам.

Экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков не требуется в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов.

На официальном сайте Росреестра будет размещаться подробная информация о начале создания комиссий, их составе и работе, информация о будущих заседаниях, протоколы заседаний, в которых указываются, в том числе, основания оспаривания и мотивированные решения комиссий, обобщенная информация о работе комиссий.

Собственники земельных участков в Мурманской области, в которой результаты государственной кадастровой оценки ни одной из категорий земли не утверждались после вступления силу вышеизложенных изменений в Закон об оценочной деятельности, смогут пересмотреть кадастровую стоимость земельных участков через комиссию по спорам только после проведения очередного тура государственной кадастровой оценки. Это произойдет не раньше второй половины 2012 года. Информацию о создании комиссии Управление разместит на сайте в течение трех рабочих дней с даты издания соответствующего приказа.

До момента создания комиссии по спорам кадастровая стоимость земельных участков может быть оспорена только в суде. При этом важно правильно определить предмет иска - установление кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, а не оспаривание действий органа кадастрового учета в отказе пересмотра кадастровой стоимости на основании рыночного отчета.

Бушук Алина Владимировна, ведущий специалист-эксперт отдела землеустройства, мониторинга земель, геодезии и картографии Управления Росреестра по Мурманской области

Журнал "Север промышленный" № 2 за 2012 год