Опыт организации ТСЖ «Авангард» в г. Апатиты

Для выяснения готовности жителей к новым формам управления было проведено социологическое исследование

Мурманск, 25-26 октября 2006 г.

Л.О.Залкинд, к.э.н., с.н.с. ИЭП КНЦ РАН

Товарищество собственников жилья является новой формой организации управления многоквартирным домом для Мурманской области. Для выяснения готовности жителей к новым формам управления было проведено социологическое исследование. Это исследование проводилось весной 2006 г. в одном из микрорайонов г. Апатиты. Было опрошено 498 домохозяйств.

Одним из основных условий эффективной и рациональной деятельности является информированность участвующих агентов. О такой форме управления домом как ТСЖ знают 36,4% опрошенных, жилищный кооператив – 24,7%, управляющая компания – 21,1%, непосредственное управление собственниками – 16,2%. При этом более трети опрошенных – 37% затруднились ответить. Таким образом 37% населения плохо информированы о законодательно установленных правах и обязанностях владельца жилья.

При ответе на вопрос возможно ли в Вашем доме организовать товарищество процесс затруднившихся ответить еще более вырос – до 50%.

Только 18% считают, что это возможно и 30% - категорически отрицают эту возможность.

В связи с этим возникает вопрос, а каким же образом тогда собственники считают для себя возможным влиять на принятие решение по поводу их собственности? 31% опрошенных готовы принимать участие в общих собраниях жителей, 15% - хотят самостоятельно заниматься благоустройством, никого не привлекая, организовать группу активистов готовы 10% опрошенных, а войти в состав постоянно действующего органа управления (правление) – 9%. Таким образом база для организации товарищества очень слабая, поскольку 30% по действующему законодательству недостаточное количество для принятия решений.

При этом большинство жителей понимает, что только усилиями жилищно-коммунальных служб чистоту и порядок в доме не достичь. На вопрос «Кто должен следить за состоянием дома?» 8% ответили что сами жильцы, 17% - что это обязанность жилищно-коммунальных служб, 59% - те и другие вместе.

В связи с тем, что собственник несет ответственность за состоянием дома, а соответственно обязан вкладывать в содержание общего имущества было исследовано понимание жителями этой проблемы. Большинство жителей считают, что расходы на капитальный ремонт включаются в квартплату (51-70%%), 8,5-10% считают, что они вообще ничего не должны вкладывать, и 8-25% готовы вложить различные суммы в проведение капитальных ремонтов. Наибольшее количество опрошенных готовы вложить свои средства ( и в наибольшем объеме) в ремонт подъезда, гораздо меньшее количество и минимальные суммы – в ремонт крыши/подвала.

Это говорит о том, что люди по-прежнему не осознают, что все конструкции дома являются их собственностью и их ремонт и поддержание в рабочем состоянии – их забота и финансовые затраты.

Таким образом, можно видеть следующую схему отношения жителей к необходимости принимать решения относительно своей собственности – жилья:

1. Мы хотим усиления роли жителей в управлении домом – 60%

2. Мы готовы реализовать свое право на участие в управлении – 30%

3. Мы готовы финансировать свою собственность – 25%

4. Мы готовы действовать – 10%

Данная схема не является однозначной. Но в целом демонстрирует общую ситуацию, на фоне которой и происходит организация товариществ собственников жилья.

Проект по созданию ТСЖ «Авангард» начался летом 2004 г. Для первого шага был выбран 1 подъезд, состоящий из 35 квартир, в т.ч. 27 – в частной собственности, 8 – в муниципальной.

Выбор только одного подъезда обусловливался отсутствием мотивации к объединению, которую можно видеть в результатах опроса. Поэтому для создания товарищества необходимо было выделить достаточно маленькую группу с близки уровнем доходов, возраста, культуры и т.д., объединенных общим интересом .

В этом подъезде уровень доходов был следующим: 25% - выше среднего, 60% - средний, 20% - низкий. Возрастные категории: от 30 до 40 – 28%; от 40 до 50 – 32%; от 50 до 60 – 20%; старше 60 – 20%. Уровень образования: 64% - высшее; 36% - среднее.

В подъезде самими жильцами периодически проводились ремонты, что говорило о достаточно высоком уровне опыта совместной работы.

Все эти предпосылки позволили достаточно эффективно выполнить разъяснительную и агитационную работу среди жильцов и к концу 2004 г. провести собрание и зарегистрировать товарищество.

Но к весне 2005 г. под давлением администрации города правление ТСЖ «Авангард» проводит собрание по присоединению остальной части дома (еще 6 подъездов). Собрание состоялось благодаря использованию административного ресурса (около 30% жилфонда являлось собственностью администрации) и позволило объединить весь дом.

Но такой способ присоединения вызвал отторжение у части жителей, последовала компания в СМИ о неправомерности создания ТСЖ. Также была инициирована прокурорская проверка, которая признала законность проведенных собраний, но это не сняло напряженность отношений между жителями.

Для объединения таких больших групп необходимо сильное стимулирование со стороны желающих объединения. Поскольку мотивировка к такому объединению был только у администрации, а стимулировать каким-либо образом данный процесс не входило в ее планы, то распад данного искусственного объединения был только делом времени.

К концу 2005 г. большая часть правления ТСЖ подала в отставку и фактически оно распалось.

СТРОИТЕЛЬСТВО И ЖКХ