Центробанк заявил, что будет очень пристально наблюдать за рынком ипотечного кредитования, поскольку на нем намечается очередной пузырь. И основания для этого у него имеются.

Рост просрочки в розничных кредитных портфелях банков, который резко ускорился в первом квартале, к лету замедлился из-за того, что банки переключились на выдачу ипотеки. По ней просрочка традиционно сильно ниже, ниже и риски. Качество кредитных портфелей стало стремительно улучшаться. Росту выдачи способствовали четыре обстоятельства:

Разочарование в финансовых защитных активах. Для тех, кто на фоне девальвации искал, куда бы пристроить свои рубли, за исключением валюты, самым привлекательным активом стала недвижимость. Но это были не те, кто мог купить ее сразу - как правило, у этих людей хватало денег только на первый взнос. Как они будут обслуживать ипотечный кредит, они в этот момент обычно не знали - большинство рассчитывало на то, что сдача квартиры в аренду перекроет платежи по кредиту.

Рост зарплат бюджетников некоторых категорий (учителя и врачи, молодые специалисты). Впервые за долгое время эти категории работников смогли позволить себе приобретение жилья в ипотеку - сказались «майские» указы Путина. Проблема в том, что у этих заемщиков практически нет опыта обслуживания длинных кредитов. Иными словами, они не слишком хорошо представляют себе, во сколько им обойдется это жилье на самом деле. Действительность превзойдет все их ожидания.

Снижение требований банков к заемщикам по ипотеке

Резкая активизация кредитных брокеров, спонсируемых застройщиками. К началу текущего года у застройщиков скопилось огромное количество нераспроданного жилья. Помимо этого, на разных стадиях строительства находятся еще большие объемы. Застройщики надеялись на улучшение общей экономической ситуации, обещанное им правительством. А инвестиционный цикл в строительстве не менее полутора лет... Обнаружив, что никакого роста продаж не намечается, а банки очень даже не прочь выдавать ипотечные кредиты на облегченных условиях, застройщики развернули целую сеть брокерских контор, которые «впаривают» кредиты доверчивым покупателям недвижимости. В результате кредиты сейчас выдаются заемщикам, большинство из которых через некоторое время обнаружат, что не могут их обслуживать. Их уговаривают, применяя даже запрещенные методы: главное - выдать кредит, спихнуть еще одну квартиру, а там - пусть у банка голова болит. И она заболит уже очень скоро.

Но заболит она не только у банков - они-то рассчитывают на рефинансирование в АИЖК под свои ипотечные портфели. Ситуацию обнаружил ЦБ и понял, что на рынке надувается новый пузырь. Жить ему недолго, но он очень неприятный и скандальный. И Центробанку придется его рефинансировать либо через АИЖК, либо напрямую банкам. Отсюда и грозное предупреждение Набиуллиной о том, что пузыря на рынке ипотеки она не допустит.

Однако, предупреждение запоздало: пузырь уже надувается, и деваться ему просто некуда - стройку-то не остановишь.. А если остановишь, то придется иметь дело с банкротством застройщиков, которые либо закредитованы в банках, либо даже им принадлежат. Круг замкнулся.

В перспективе перегрев рынка жилой недвижимости довольно скоро приведет к падению спроса и сокращению объемов стройки. Кого-то из застройщиков спасут банки-кредиторы, кто-то тихо умрет. Практически ничего не угрожает только покупателям квартир - государство у нас социальное и их в обиду не даст. Ну, если, конечно, жилье единственное, а не инвестиционное.

Источник: компания "Неокон"

Экономика