Предложенную стране модель жилищно-коммунальных услуг очень многие специалисты признают несовершенной, плохо продуманной

Элеонора ЛЕЙБОВСКАЯ

Подавляющее большинство неразрешимых или трудноразрешимых ситуаций в сфере ЖКХ связано с тем, что жилищный комплекс нашей страны формировался при социализме. И перевести его на капиталистические рельсы невероятно сложно прежде всего технически, а затем уж психологически и финансово. Все это настолько плотно увязано в один узел, что разобраться, где кончик, за который нужно потянуть, чтобы развязать его, очень сложно. Хотя в большинстве случаев, естественно, всё решают деньги, которых всем всегда не хватает.

Но было бы наивно полагать, что всему виной только социалистическое прошлое и неудачная, по мнению многих, модель реформы. Другое дело, что эта тема зачастую становится разменной картой в политических играх. В том числе и в нашей области. А любая политика, как известно, имеет в своей основе личные финансовые интересы. И сейчас во всей стране идёт делёжка жирного жилкомхозовского пирога, начинённого деньгами простых граждан.

Реформа буксует. Кто виноват?

Действительно, новое жилищное законодательство вызывает множество нареканий. Предложенную стране модель жилищно-коммунальных отношений очень многие специалисты признают несовершенной, плохо продуманной. Идея переложить заботу о жилфонде на плечи собственников квартир родилась не в России. Она позаимствована у Германии. Там долго не гадали, как привести в порядок дома восточных немцев после исчезновения ГДР. Отремонтировали за счет государства, а потом запустили механизм приватизации. 1/1 дальше собственники жилья уже сами должны были заботиться о нём. Российским идеологам реформы, по всей видимости, понравилась именно вторая часть - граждане берут на себя заботу не только о квартирах, но и о домах в целом.

Правда, с вступлением в силу в 2005 году Жилищного кодекса, разработанного Институтом экономики города, встал вопрос о возникшем противоречии. Дело в том, что статья 16 принятого в 1991 году Закона «О приватизации жилищного фонда РФ» указывает, что капитальные работы - долг государства перед его гражданами, и сохраняет эту обязанность за бывшим наймодателем. То есть, за муниципалитетом, с оговоркой: если на момент первой приватизации в доме не было капремонта. С большим трудом прогрессивно мыслящим депутатам удалось отстоять в Госдуме это положение закона, которое будет действовать до 2013 года. То есть как раз до тех пор, пока идёт приватизация жилья. Казалось бы, справедливость восторжествовала. Но не тут-то было. Во-первых, муниципалитеты вовсе не горят желанием ремонтировать дома за свой счёт. Слишком дорого. Ведь состояние жилого фонда в основном колеблется между оценками «плохо» и «очень плохо».

Так что обязанность органов местного самоуправления производить капитальные ремонты, собственникам чаще всего приходится отстаивать в суде или прибегать к помощи областной Государственной жилищной инспекции. Но и это зачастую мало что меняет. Самый что ни на есть страшный штраф, который она может назначить, - несколько десятков тысяч рублей. А административные подразделения чаще всего отделываются предписаниями. Начальник одного из округов областного центра в ответ на вопрос, много ли решений принимают мурманские суды в пользу жильцов по поводу капремонтов, продемонстрировал длинный реестр, лежащий у него на столе. Наверняка подобные списки капитальных ремонтов, которые власти должны выполнить или по решению суда, или по представлению ГЖИ, имеются и у других его коллег.

Но хватит ли у мурманчан терпения дождаться этого ремонта? Ведь деньги на подобные цели практически не выделяются. Вот и получается: статью отстояли, а толку от нее - чуть. Выбор у людей невелик: либо жить под протекающими кровлями, пить ржавчину и мыться холодной водой, либо проводить дорогостоящие капитальные ремонты за свои кровные. И это еще не всё.

Под прикрытием благопристойной цели соблюдения законодательства монополисты обрушивают на северян бешеные тарифы на энергоресурсы, которые в купе с на самом деле благой идеей учёта потребления коммунальных услуг превращаются в дикие цифры в квитанциях. А что удивительного? Капремонтов-то государство так и не провело! Кровли с давно отслужившим утеплителем, трубы без изоляции, окна в подъезде без стекол, щели в межпанельных швах - все это оборачивается большими теплопотерями, а значит и гигантскими показаниями общедомовых теплосчётчиков. В результате, перепуганные счетами вползарплаты люди готовы на всё, лишь бы уменьшить объём выкачиваемых из них ежемесячно средств. Вот и получается, что отрасль реформируется исключительно за счёт самих собственников.

Государство своих обязательств перед ними практически не выполняет. Да, конечно существует Фонд содействия реформированию ЖКХ. Мурманская область, можно сказать, самой последней приняла участие в программе фонда - в 2009 году. Почему так поздно? Тому есть множество причин.

Мы могли получить федеральные деньги еще в 2008-м. К тому времени некоторые города и поселения области - Никель, Апатиты и другие были близки к выполнению условий 185 закона для получения первого транша. Но вот в областном центре работа в этом направлении не велась совершенно. Информирование населения о том, как создавать объединения собственников жилья и зачем это вообще нужно, напрочь отсутствовало. При этом администрация города постоянно твердила, что причина пробуксовки реформы и неучастия Мурманска в программе фонда - исключительно пассивность и нежелание населения брать на себя ответственность за свою собственность.

Буквально в самом конце 2008 года за пару месяцев в «деревяшках» волею администрации было создано более сотни ТСЖ, что дало возможность и городу, и области наконец-то в 2009 году получить деньги фонда на капремонт. Работа по получению средств на решение проблемы ветхого жилья в области не проводилась. В итоге в программе приняли участие 8 муниципальных образований. На капитальные работы было получено из фонда немногим менее 621 миллиона рублей. Доля областного бюджета составила больше 30 миллионов, а муниципалитетов - более 20-ти миллионов рублей. Вклад собственников домов в финансирование капремонтов составил около 72 миллионов. Казалось бы, цифры солидные. Но в Мурманске, который получил несоизмеримо больше, чем другие, - более 300 миллионов рублей - на эти средства удалось отремонтировать всего 26 домов. Это из более, чем двух тысяч домов! Капля в море. Так стоит ли сетовать на то, что реформа буксует, обвиняя в этом несознательность обывателей?

Бесконтрольность рождает произвол

Еще одно новшество реформы - уход с рынка жилищных услуг государственных предприятий ЖКХ. Управление домами, собственники которых не пожелали объединиться в ТСЖ, должны осуществлять управляющие компании - частные структуры, образованные буквально несколько лет назад. Многие специалисты предупреждали: первыми на рынок жилищно-коммунальных услуг придут те, кого принято называть «пеной». То есть недобросовестные предприниматели, озабоченные только лишь получением прибыли, зачастую в обход законов.

Как ни прискорбно, эти предсказания сбылись. Новоявленные собственники совершенно не были готовы к приходу прожорливых УК. Им не объяснили, что они не только могут передавать по наследству или дарить свою недвижимость, но что они обязаны и имеют полное право контролировать работу тех компаний, которые пришли управлять их домами. В итоге хозяева жилья по всей стране превратились в дойных коров, из которых ежемесячно выкачиваются огромные деньги. В нашей области таких компаний тоже достаточно. Мурманские власти, как они объясняли людям, специально создали три гигантские управляющие компании, поделившие между собой город, чтобы не пускать на рынок людей случайных и, возможно, недобросовестных. Жителей уверяли, что контрольный пакет акций каждой из образованных администрацией компаний принадлежит городу.

И это позволит органам местного самоуправления держать под контролем работу всех трех УК. Позже, когда мэр Михаил Савченко сложил свои полномочия, проиграв на выборах, выяснилось, что всё обстоит совсем иначе. Ни в одной из этих компаний муниципалитет контрольным пакетом не владеет, поэтому о влиянии города на работу компаний не может быть и речи. Единственное, что ему доступно - это право вето. А наше законодательство, хотя и вменило муниципалитету в обязанность обеспечивать безопасность проживания людей, механизмов воздействия на коммерческие структуры, оказывающие жилищные и коммунальные услуги населению, не предусмотрело. В итоге управляющие компании получили возможность не только собирать денежные средства с жильцов, не оказывая им в полной мере жилищных услуг, но и распоряжаться по своему усмотрению теми деньгами, которыми население оплачивало воду, тепло и т. д. Для ресурсоснабжающих предприятий это обстоятельство стало катастрофичным. Особенно для производителей тепла, у которых зачастую нет средств для закупки мазута при подготовке к очередному осенне-зимнему сезону.

Наше проклятие - мазут

После того, как 131-й закон разделил зоны ответственности между федеральными, региональными и местными органами управления, первой «линией обороны» ЖКХ являются именно муниципалитеты. Общая ситуация в целом по стране приблизительно одинаковая. Единственное, что отличает наш регион от других, это так называемая «мазутозависимость». Ещё пару-тройку лет назад у нас были собратья по несчастью.

Сейчас мы остались в одиночестве. Во всех остальных субъектах федерации вопрос газификации либо уже решён, либо находится в процессе реализации. А, как известно, использование мазута в качестве топлива для котельных - это самое дорогое удовольствие. Вот и получается, что жители Мурманской области, живущие в достаточно сложных климатических условиях, вынуждены платить за коммунальные услуги гораздо больше, чем южане и обитатели средней полосы России. И, тем не менее, это не решает проблем наших теплоснабжающих предприятий.

Большая их часть терпит серьёзные убытки, а на самом крупном - «ТЭКОСе» - уже идёт процедура банкротства. Почему так происходит?

Причин тому несколько. Еще буквально два-три года назад одной из основных назывались неплатежи или несвоевременные платежи получателей тепла, в том числе населения. Но с появлением в области управляющих компаний и возникновением договорных отношений ситуация усугубилась. Поскольку по Жилищному кодексу именно управляющие организации обязаны оказывать населению коммунальные услуги, они же собирают с жильцов плату. Но направлять собранные за тепло средства энергетическим предприятиям УК не торопились, расходуя эти деньги по своему усмотрению.

По данным Министерства энергетики и ЖКХ на 1 августа 2009 года задолженность всех категорий потребителей за отпущенную тепловую энергию составила немногим менее 6 миллиардов рублей. Прирост за год по сравнению с предыдущим - более полутора миллиардов. В среднем до теплоснабжающих предприятий доходит 50-60 процентов от тех сумм, которые они выставляют потребителям. Тем не менее, работа по подготовке к зиме в большинстве муниципалитетов была признана областным правительством удовлетворительной. И только три получили «неуд» - Никель, Ура-губа и Териберка.

Серьезной проблемой остаются и заниженные нормативы на тепло. Например, при подготовке к осенне-зимнему сезону 2009-2010 годов глава посёлка Междуречье, выступая на заседании областного правительства, жаловался, что муниципалитету не хватает средств для того, чтобы расплатиться с энергетиками из-за разницы между тарифом и выставляемыми счетами. Но оказалось, что на тот момент нормативы в посёлке не менялись в течение четырех лет в связи с теми или иными выборами. Впрочем, сделать тариф экономически обоснованным не под силу пока ни одному муниципальному образованию области: он будет настолько велик, что северяне просто не смогут оплачивать тепло при нынешнем уровне доходов населения. К примеру, в 2008 году рыночная стоимость мазута колебалась между 6 и 14 тысячами за тонну при 5 тысячах в тарифе. В этом полугодии средняя рыночная цена топлива - 10 тысяч рублей, l/l хотя тариф увеличился, разрыв остался прежним.

Так есть ли у нас перспектива «слезть с мазутной иглы»? Главная надежда - разработка Штокмановского месторождения. Но рассматриваются и альтернативные варианты. Например, использование сжиженного газа - пропан-бутановой смеси. В начале 2011 года начнётся освоение Приразломного. И если сегодня область переваливает порядка 4-5 миллионов тонн продуктов сырой нефти в год, то с освоением этого месторождения объём транзита, само собой, увеличится. В связи с этим очень серьёзно рассматривается вопрос о строительстве нефтеперерабатывающего завода на территории области. Это может обеспечить стабильность цены и снижение издержек на предприятиях, производящих тепло. Мазут доставляется по железной дороге. Из 10 тысяч рублей за тонну 3 - это транспортная составляющая. А наличие своего нефтеперерабатывающего завода позволит убрать её из себестоимости. Но для реализации любого из предполагаемых вариантов потребуются годы. Так что в ближайшее время говорить о радикальном изменении ситуации на теплоэнергетических предприятиях не приходится, равно, как и в кошельках северян.

Водоканалы ждёт акционирование

Воды в нашем крае сколько угодно, завозить, слава богу, не нужно. Но и товарно-денежных отношений на фронте водоснабжения и водоотведения никто не отменял. Конечно, у водоканалов жизнь тоже не сахар, хотя их проблемы с проблемами тепловиков не сравнить. Здесь тоже присутствуют и неплатежи, и заниженные тарифы, и сложности перехода на исчисление полученного потребителями ресурса при помощи общедомовых счетчиков. Сейчас уже все забыли, как в 2007 году возмутили население цифры в квитанциях, рассчитанные по так называемой «девятой формуле» с учётом показаний коллективных приборов учёта. Но выполнять законы и решения федерального правительства нужно, поэтому достаточно скоро населению снова предстоит пережить тот же шок.

А тарифы к тому времени будут уже повыше. Что уже сегодня (вернее сказать, ещё вчера) внушает самые серьёзные опасения, так это состояние сетей. Их износ оценивается в пределах от 70 до 100 процентов в разных муниципальных образованиях области. Работу по замене труб водоканалы ведут постоянно. Ещё прежним правительством была подготовлена проектно-сметная документация по модернизации водоснабжения в регионе. В общей сложности на эти цели требуется больше миллиарда рублей.

В минувшем году губернатор Мурманской области Дмитрий Дмитриенко встречался с премьер-министром Владимиром Путиным и в числе прочих обсуждал с ним и эту проблему. В результате было получено 100 миллионов рублей на модернизацию системы водоснабжения Мурманска. Есть реальная перспектива получить еще более четырёхсот. Подписан протокол о сотрудничестве с Гамбургским водоканалом. Европейский банк реконструкции и развития провёл на Мурманском водоканале технический аудит и готов выделить более миллиарда рублей на те же цели. Вообще в ближайшее время планируется произвести акционирование водоканалов.

Сейчас только «Апатитводоканал» является стопроцентно областным акционерным обществом. Кандалакшский, Мурманский - государственные предприятия. Они нуждаются в модернизации, а сделать это только на средства, поступающие от населения в качестве коммунальных платежей, невозможно. В то же время на примере «Мурманскводоканала» видно, что крупные предприятия имеют возможность достаточно хорошо привлекать ресурсы. Поэтому правительство области считает необходимым на сегодняшний день идти по пути укрупнения водоканалов именно для того, чтобы иметь возможность привлечь финансовые ресурсы.

СРО - панацея от всех проблем?

Большинство специалистов и представителей властных структур большие надежды в плане наведения порядка на рынке ЖКХ области возлагали и продолжают возлагать на саморегулируемую организацию, которая была создана при непосредственном участии регионального правительства. В сентябре 2009 года было зарегистрировано некоммерческое партнерство «Жилищно-строительное объединение Мурмана» (НП «ЖСОМ»). По идее, именно она должна принять от государства эстафету контроля за качеством строительства и жилищно-коммунальных услуг.

Предполагается, что стандарт саморегулируемой организации - «Общие требования к выполнению работ в области предоставления жилищно-коммунальных услуг, строительства, реконструкции, текущего и капитального ремонтов», утвержденный еще в мае, поможет собственникам жилья добиться качественного обслуживания домов по приемлемым ценам и избавит ресурсоснабжающие предприятия от необходимости сражаться с УК за собственные деньги. Формирование рынка добросовестных производителей жилищно-коммунальных услуг, защита экономически обоснованных тарифов, предоставление собственникам жилья объективной информации о компаниях, занимающихся управлением, обслуживанием и ремонтом многоэтажных домов, разрешение споров, возникающих между членами СРО и потребителями их услуг, участие в подготовке законов, связанных с ЖКХ и строительством, - все эти задачи ставит перед собой саморегулируемая организация в жилищно-коммунальном комплексе.

На сегодня в «Жилищно-строительном объединении Мурмана» уже более 150 участников. На саморегулируемую организацию возлагается солидарная ответственность за деятельность её участников. Уже сам факт вступления в СРО должен подтверждать профессионализм компании. С 1 января 2010 года «войти в дом» смогут лишь те УК, которые имеют свидетельство допуска к работам. Такой допуск вправе выдать только СРО и исключительно своим участникам. Одно из условий вступления в СРО - разовое отчисление в компенсационный фонд саморегулируемой организации в размере 300 тысяч рублей. Деньги эти аккумулируются на банковском счёте.

Сейчас введена и совершенствуется система единого платёжного документа. Ведь никто не станет спорить с тем, что одна квитанция удобнее, чем пять. Да и один счёт гораздо прозрачнее и легче контролируется.

Практически, только что закончена большая работа по созданию новой договорной модели. В течение трёх месяцев администрация и городской совет Мурманска, областная Госжилинспекция, Жилищно-строительное объединение «Мурман», предприятия-производители коммунальных ресурсов, Союз жилищно-коммунальных предприятий Мурманской области работали над созданием этого документа. Его основные принципы - прямые договоры УК с ресурсоснабжающими организациями, разделение функций первичного паспортного учёта и собственно биллинга, определение договорных отношений и протоколов каждодневного взаимодействия между участниками процесса. Всё это вместе - первые шаги на пути прекращения хаоса на рынке жилищно-коммунальных услуг.

Сегодня нет, пожалуй, другой отрасли экономики, которая так тесно переплеталась бы с социальной сферой. И именно поэтому её активно используют в своих интересах политики, осложняя и без того острые проблемы и запутывая людей. Возможно, система разделения функций в управлении муниципальными образованиями на политическое руководство и непосредственно хозяйственное, которое приобретает в области и стране в целом всё большую популярность, действительно поможет распутать клубок очень сложных противоречий в системе жилищно-коммунального хозяйства области. Но что бы ни делали мэр, губернатор, президент, - должного порядка на рынке ЖКХ не будет до тех пор, пока граждане не поймут, нравится им это или нет. Закон требует от них самим нести ответственность за своё недвижимое имущество.

Формирование сознания собственника - вот самая главная задача, которая стоит на сегодня как перед властными структурами всех уровней, так и перед самими собственниками.

Содержание журнала "СЕВЕР промышленный" № 3 2010 г.

Еще статьи на тему "коммунальных":

Новые правила предоставления коммунальных услуг

Определение нормативов потребления коммунальных услуг

Постановление о региональных стандартах стоимости жилищно-коммунальных услуг на 2012 год

Нормативы потребления коммунальных услуг

Телефоны «горячей линии» по оплате жилищно-коммунальных услуг

Изменения в нормативах потребления коммунальных услуг